随着调控政策、深圳细则陆续出台，鹏城楼市由狂热转入冷静。以往不分档次、不分地域、不分品质，一切楼盘均热销的局面正在改变。在大市观望之下，顶级别墅市场反响依旧不错，中小户型普通住宅降温回归理智，而准豪宅项目则陷入尴尬境地，销售弱于前两者。业内人士认为，这种情况可能还将持续两三个月，之后鹏城楼市将实现回归，质优价廉者将热卖，质逊价高者或将滞销。

顶级别墅仍旧受捧

5月27日，华侨城波托菲诺别墅开卖，总共15套独立别墅当天全部售出，销售率100%。据消息人士透露，最低单价约6.5万/平方米，最高单价超过11万/平方米。6月底开盘的招华曦城，低调开盘两天后，记者得到的消息便是：“早卖完了。”不过，其均价却大大低于之前业界预测5万元/平方米左右的开盘价，实际均价仅2万多元/平方米。近日，据记者从开发商处了解，近期天琴湾3期别墅的客户积累工作非常顺利，“电话一个接一个。”

分析人士指出，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，以及“90平方米以下户型占7成”的政策，使市场预期别墅将成为稀缺资源，导致市场上的存量别墅俏销。“买这种别墅的客户价格敏感性不高，首付提高对其影响甚微。”深圳市富春东方房地产开发有限公司副总经理张铁梅说。

中小户型明显降温

5月底，金地·梅陇镇开盘，总户数1238套，到场客户2000多户，成交800多套，均价接近7000元/平方米。虽然仍可称得上热卖，但从到场客户量与成交量对比，显然受到了新政冲击。6月11日，南山推出新政之后的首个新盘——华联·城市山林1期，共901套住宅，户型包括两房、三房及四房，当天成交400多套。发展商表示：“新政的确带来了一些影响。”6月24日，龙华上市两个新盘，均价在6500-6700元/平方米之间。发展商透露，前三天销售率约4-5成。

在深圳楼市过去狂热的十几个月里，充斥人们耳边的几乎全是“开盘卖完”、“抢购”、“售罄”等信息。如今这些普通住宅绝对销售量虽不错，不过降温痕迹明显。有业内专家指出，“普通住宅、中小户型是最符合大多数消费者需求的，受整个市场的观望气氛影响，成交量下降。但是对于质优楼盘，只要开发商谨慎定价，仍将受市场欢迎。”

准豪宅项目最尴尬

既难有顶级别墅一般的奢华高贵，又缺乏中小户型的平易近人，夹在两者之间的准豪宅项目，目前的处境颇有些尴尬，销售弱于上述两者。根据深圳市国土资源和房产管理局网站数据显示，5月份推售的一些准豪宅项目，销售情况都不太理想，其中多数楼盘开盘1个月后，销售率均未能超过20%。有趣的是，记者发现，有的准豪宅项目楼盘中，竟有少量的中小户型卖得不错，但作为主体的大户型销售却不尽人意。

“120平方米以上越往上走，消费者的价格敏感性越低，120平方米左右的最为尴尬。”张铁梅表示。据记者分析，虽然这个区间的豪宅将来也有供应减少的可能，但是在目前大势下，消费者会综合考虑首付比例、银行利息、近期走势，投资客也会计算短期投资回报与风险，因此成交低迷可能将持续。对此，张铁梅预测观望期估计将持续两三个月左右。