戴德梁行发表第二季度市场报告

住宅市场初现僵局 工商物业生机盎然

进入二季度，深圳房地产市场总体供应量开始上升，需求亦呈现增长趋势。5月中旬后，在国6条、九部委15条意见、实施细则等一系列调控措施的影响下，住宅市场观望气氛浓厚，成交量锐减，呈现僵局。相比之下，写字楼市场整体表现平稳，成熟区域如华强北、东门等区域的二手商铺交易持续活跃，售价小幅上涨，工业物业也因高新技术产业和物流业的发展呈现勃勃生机。

一手楼

关键词观望

供应突增买家观望

由于不少开发商想赶在房交会前进入市场，二季度住宅市场供应较上季度明显增长。从批准预售面积分析，二季度住宅批准预售面积较一季度增长101.9％，达到187.1万平米；从新开盘住宅项目分析，二季度新推出楼盘38个，数量是一季度的两倍多。

需求方面，在5月中旬开始的一系列房地产调控政策的影响下，持续活跃的住宅市场逐渐降温。5月29日，九部委出台细则，除“90平米以下住房必须达到开发建设总面积70％以上”的意见在整个房地产市场引起广泛讨论和争议外，“首付三成”以及“5年内转手将征收营业税”的政策显然对投资型买家起到了一定的抑制作用，市场投资氛围逐渐转淡。新房市场在政策的威慑下成交减少，购房者观望氛围渐浓。

二手楼

关键词出逃

放盘增多价格走高

二手房市场方面，新政强烈的市场导向对持有多套物业的投资业主产生压力，迫使其考虑放盘“出逃”，营业税期的延长更促进了放盘的增加；买家则多持币观望，二手市场成交减少。与供求状况相悖的是，二手住宅价格并未因此下降，一方面由于业主多将税费转嫁给买方，造成价格实际升高；另一方面，新政可能使大户型住宅未来供应受限，稀缺性导致高端物业价格不降反升。

写字楼：关键词CBD

中心区价值提升

有别于住宅市场的明显波动，本季度深圳写字楼市场整体表现平稳。虽无新开盘或新入伙的甲级写字楼物业，租赁市场仍持续活跃，位于福田中心区的甲级写字楼是需求热点，其中大面积单位最受青睐。在经济发展、市场开放等一系列利好因素下，深圳外资银行、保险以及物流等企业迅速扩张，对写字楼的需求也不断增加。目前罗湖区甲级写字楼租赁较为饱和，大面积单位供应有限，企业大规模扩张多数会选择福田区写字楼。同时，出于节省成本的目的，物流企业选择办公地点向西转移的趋势越来越明显。

二季度销售和投资热点仍然集中在福田中心区，销售价格则维持相对稳定。4月24日，深圳CBD（香港）推介会举行，福田中心区的大中华交易广场、金中环写字楼、荣超国际商会中心等深圳CBD总部经济项目再次成为关注的焦点和投资热点。随着配套设施不断完善和商务氛围的日趋成熟，福田中心区在特区的核心地位和价值将逐步释放出来并转化为现实的商机，投资价值必将进一步提升。

第二季度多个较高品质写字楼项目包括地铁大厦、免税大厦、卓越时代广场、荣超经贸中心、凤凰大厦、新世界中心等均在建设中，且预计于一年内入伙，这意味着深圳写字楼市场将迎来一次集中放量。

商铺：关键词“撞车”

大型项目同时招商

二季度深圳市商铺市场新盘供应主要集中在龙岗区和南山区，由于众多商铺物业投入市场且销售价格较高，本季度商铺二级市场投资氛围较上季度平淡；与此同时，成熟区域如华强北、东门等的二手商铺由于租金售价以及回报率相对稳定，在商铺二级市场售价不断上升的市场状况以及人民币升值的影响下，更受投资者欢迎。成熟商圈的商铺交易持续活跃，销售价格均有小幅上涨。此外，得益于人民南商业改造的推进，人民南区域内商铺物业价格开始止跌回升。

大型商业项目方面，本季度包括福田中心区的怡景中心城、星河购物公园、晶岛国际购物广场，南山区的益田假日广场、海岸城和保利文化广场等大型商业物业同处招商阶段，由于大型商业项目“撞车”现象严重，使项目招商面临激烈竞争和困难。

工业物业

关键词高新产业

需求增加基金青睐

本季度工业物业新供应较少，无大规模物业发售或入伙；但市场需求持续增加，需求显著集中于高新技术及物流类企业上。

受深圳市政府对高新科技产业鼓励政策的影响，用于高新科技产业的科研类物业需求还将不断扩大。深圳大工业区以及光明高新科技片区由于受政府扶持且具备齐全的设施配套，逐渐受到企业青睐，部分实力雄厚的企业更倾向于购买土地自建物业，尤以高新科技企业居多。物流园区需求亦持续扩大，建设中的前海物流园区已经引入了三井物流、日通、马士基等物流采购商，地中海航运、马士基等大型船运公司也先后入园。

受人民币升值的影响，加上投资回报率较高，深圳市工业、物流园区物业吸引了大量国外基金关注，带租约、发展潜力较大的物业尤其受青睐，如前海物流园区、蛇口赤湾片区以及福田保税区等。同时，外资企业对深圳市的工业、物流园区的要求也不断提高，开始以国际标准要求深圳工业物业。