2006深圳地产区域报告 

    2006年07月07日  06:08    深圳商报 

罗湖：未来大户豪宅体现深层价值

罗湖区今年上半年全区住宅批售面积仅为14.3万平方米，较去年同期下降了一半以上。这也意味着罗湖区二级市场结构开始趋于稳定，楼市重心将继续向三级市场转移。从今年上半年新增项目情况来看，全区仅有4个项目开盘，其中小户型项目就占据3席。随着5月份景观大户型豪宅鸿景翠峰的入市，舒适型二房、享受型三房四房及时填补了市场空白。预计7月还将有同类项目东方尊峪入市，这二个项目将迅速提升莲塘片区价值，同时也将给予全区整体均价重要的支撑。

福田：住宅日渐式微写字楼春风依旧

1－6月份，福田区商品住宅批准预售面积为12.5万平方米，而销售面积估计达40万平方米左右，市场存量得到有力消化，但也面临无新房可卖的尴尬，稀缺成为市场的常态。

上半年福田区新推项目仅三个，为香雅园、自由1＋2公寓和香蜜湖1号华俯。因土地资源日渐枯竭，福田区正步罗湖之后尘，住宅开发进入衰退期，未来市场将由前几年的大户型笑傲江湖，转入小户型独步武林的时代。据星彦监测，下半年福田区可能推出的住宅新盘11个，片区分布零散，项目规模趋小，集中于2－7万平方米之间，产品以90平方米以下中小户型为主，比例约为70％。

相比住宅市场的日渐式微，福田写字楼市场则春风依旧。上半年新推出项目4个，可售建筑面积20.7万平方米，而价格更是再上层楼。

南山：供求矛盾略有缓解结构失衡仍未解决

南山区上半年迅速崛起，供销两旺，继续扮演深圳楼市的重要角色。1－6月份，全区住宅批准预售面积约75万平方米，仅次于宝安，而去年同期仅为21.5万平方米。销售面积方面，据星彦监测估计在70万平方米左右，较之去年同期的84万平方米，有所减少，但仍保持较强劲的需求。整体而言，区域供求紧张的矛盾略有缓解，但在产品供应结构上仍存在明显失衡。

据星彦统计，今年上半年南山区新盘12个，在新推单位中，2房及以下户型套数仅占30％左右，3房及以上户型占到近70％，由此可见，中大户型所占比重偏大，中小户型明显不足。

价格方面，受高端物业价格大幅拉升影响，全区上半年住宅销售均价保持了去年快速上升的态势。南山区房价攀高、结构失衡并存，成为上半年全区楼市的主要特征。

盐田：居家产品换代更新

上半年盐田区新推项目3个，住宅1241套，推售面积在8.5万平方米左右。楼市虽依然显得沉寂，但产品可圈可点，不乏新意。

据星彦数据库资料，下半年盐田将新推出项目8个，总建筑面积在30万平方米左右，楼市将呈爆发式增长，后市有较大压力。大梅沙片区未来仍占市场主要份额，下半年将新推出项目5个，分别为东部华侨城别墅1号地块、天琴湾3期、湖心岛公寓、优品艺墅雅居及泊岸雅苑，产品延续以往路线，以高档别墅、公寓为主。梧桐山片区下半年将有中海盐田项目及枫情·梧桐半山两个山居项目入市。沙头角片区则有东部翠海轩推出，以居家型产品为主。

宝安：市场激流暗涌鏖战即将启幕

宝安区住宅市场在经过2005年的高密度集中放量之后，2006年上半年新盘供应有所放缓，区域住宅市场呈现供应减少、成交均价上升快速的趋势。

据星彦统计，2006年上半年，宝安挂牌、拍卖交易的土地共7宗，成交土地面积8.84万平方米，建筑面积17.05万平方米。

上半年，宝安区首次推出商业性办公用地，三宗地块合计占地面积1.18万平方米，成交金额合计3.84亿元，分别由荣超地产、骏业国际竞得。土地市场供应结构的变化，成为上半年区域土地市场的一大看点。

1~6月份，宝安区住宅批准预售面积101万平方米，销售面积也在100万平方米左右，价格较去年同期涨幅约为25％，整楼市呈现旺销态势，销售速度均较快。

龙岗：中心城“中心”效应显现

今年上半年龙岗区土地供应共四宗，均来自龙岗中心城，出让土地面积25.66平方米，总建筑面积46.89万平方米。年初的“第一拍”让龙岗地价大幅飙升。随着特区内可开发土地的日趋减少，中心城凭借其超前的规划和奥体新城的前景正日益得到开发商的青睐，但6月突然遭遇新政之下，开发商拿地热情或将有所下降。

在二级市场火爆的同时，三级市场也呈现出价量齐升的特点。据星彦监测，今年上半年龙岗住宅市场新增供应量在67万平方米左右，与去年同期相比，增长28％。