深圳楼市供求关系会逆转？ 2008年将现住宅过剩

深圳商报 

日前，深圳知名地产人士尹香武（半求）先生在接受香港媒体采访时，就内地房地产体制矛盾、供求关系分析、调控实质效果、房价未来走势等发表了自己的看法，他判断2008年将是中国房地产的敏感年。

2008年可能出现住宅过剩

半求认为，尽管当前的中国房地产市场存在财政体制、金融体制、楼市管理体制、土地全垄断与住宅商品化等多方面的矛盾，但是2008年奥运会之前，中国楼市都将是安全的；而2008年之后，市场惯性能够持续多久，则要看届时的市场表现。因为2008奥运会后，建设的庞大投资开始停止，外资会选择逐渐退出，人民币的通货膨胀也将逐步产生，从而影响经济与消费信心。因此2008是相当敏感的年份。

国家统计局最新统计显示，2006年第一季度，中国内地GDP增长了10.2％，固定资产投资增长超过27％，新增贷款增长速度接近14％，一个季度就完成了全年新增贷款目标的50％。而在房地产方面，2006年第一季度开发土地面积同比增长53.3％，累计完成房屋施工面积同比增长23.3％，完成房地产开发投资同比增长20.2％。同时，截止到今年3月底，商品房空置面积同比增长23.8％。

因此半求分析，如果以一年的生产周期计算，2008年年初，中国的房地产供应量将增加30％以上，在购房成本、转让成本越来越高的情况下，这个增长幅度就可能导致供应超过需求。而为了调控目前的房价，各地又在加大土地与经济适用房的供应，持续一段时间之后，相信全国供求将出现逆转。因此，2008年全国就可能出现住宅过剩的市场状况。

深圳楼市供求关系可能逆转

根据现有的土地政策分析深圳的房地产市场，半求认为政府提高容积率是在所难免的。假设政府把容积率从2005年平均的2.3提高30％，增加到3的话，以政府承诺的今年出让160万平米的居住用地计，政府出让的建筑面积将达到480万平米。而今明两年分别将有大约200万平米的改造和存量土地入市，这部分土地属以前批出，容积率依然以2.5核算，可供应建筑面积为500万平米。新增与存量相加为980万平米。再加上每年约60万平米建筑面积的旧改供应，那么2007年开始，深圳房地产二级市场供应总量为1040万平方米，与深圳目前的销售量相差无几。但是考虑到由于税收、5年交易限制、提高首付、房价已经处于较高位等因素，市场可能会在原来基础上降低5％左右的购房需求。

按照2005年990万平米的销售为基础下调5％计算，估计到2007年，市场的需求总量约为940万，与1040万平方米的供应量有100万的差额。这样的话，深圳楼市的供求关系就将逆转，所以2008的特殊意义目前越来越清晰。

但半求还表示，市场在2008年之前难以见到真正的供应放量。深圳如果没有进一步控制需求的措施，目前的市场形势还是很难出现逆转。