深圳市三级市场季度报告（2007年第二季度）

研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼

　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库

　　样本容量：Szhome二手房栏目在2007年第二季度收集到的1665384条房源信息

　　风险提示：本报告第一部分至第四部分的数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

　　第一部分：住宅三级市场

　　一、住宅出售

　　1、2007年第二季度深圳各行政区二手住宅挂牌均价比较

　　2007年第二季度深圳全市二手住宅挂牌均价突破万元大关，为11354元/平方米（4～6月加权均价，下同），与第一季度相比上涨了22.7％，上涨额度超过2000元/平方米，全市二手住宅挂牌均价在4月份突破万元大关后，在整个第二季度都呈现强劲增长态势。

　　4～6月为楼市的传统旺销季节，供销两旺，各行政区的二手住宅挂牌均价都呈两位数上涨，其中，涨幅最大的是南山区，二季度挂牌均价为13496元/平方米，与第一季度相比上涨了27.6％，上涨额度将近3000元/平方米，已经超过福田区，位居全市之首。其次是龙岗区，二季度挂牌均价为7295元/平方米，环比第一季度上涨25.9％，上涨额度超过1500元/平方米。福田区和盐田区也有将近20％的涨幅，上涨额度超过2000元/平方米，二季度挂牌均价分别为13404元/平方米和12582元/平方米。罗湖区和宝安区的涨幅在16％左右，上涨额度超过1000元/平方米，第二季度挂牌均价分别为9966元/平方米和7956元/平方米。

　　月度走势方面，第二季度全市6区的二手住宅挂牌均价都呈逐月上涨态势，南山区在4月份大涨11％，之后的两个月涨幅相对平缓；福田区在整个第二季度都有较大的涨势，但相对弱于南山区，至5月被南山超越；罗湖区的挂牌均价平稳上涨，至6月份破万；盐田区在5月份出现一个大涨局面，到6月份涨势趋于平缓。关外方面，宝安区第二季度的挂牌均价平缓上涨，在6月份突破8000元/平方米；龙岗区第二季度的二手住宅挂牌均价涨幅要明显高于宝安区，在5月份突破7000元/平方米，到6月份已经接近8000元/平方米。

　　附：4～6月深圳各行政区二手住宅挂牌均价走势图

　　2、2007年第二季度深圳各行政区二手住宅挂牌频次比较

　　2007年第二季度szhome二手房栏目共收集1032589条有效二手住宅出售信息，福田区的二手住宅挂牌频次最高，为325899次，占全市的3成多；其次是南山区，发布房源频次超过全市的四分之一；关外两区的比重也较大，宝安区和龙岗区分别占16.9％和13.1％；罗湖区的份额为10％，超过10万条；盐田区的份额最小，仅为2.3％。

　　3、2007年第二季度二手住宅挂牌户型份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第二季度挂牌出售的房源中，2房和3房为绝对主流，分别占30.7％和39.8％，这两种户型的挂牌量超过全部挂牌房源的70％，4房和1房所占的比重在10％左右，其他户型的挂牌量都较少，比重在4％以下。

　　4、2007年第二季度二手住宅各总价区间份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第二季度发布的住宅出售房源信息中，以中高价位物业为主。总价在70-100万的物业最多，约占全部挂牌物业的四分之一，50-70万、100-150万、150万以上这三个总价区间所占的份额都相差不大，将近20％。低价位的物业相对较少，30-50万的有12.6％，30万以下的只有3.7％。

　　二、住宅出租

　　1、2007年第二季度深圳各行政区住宅租赁均价比较

　　2007年第二季度深圳全市的租赁均价为37元/平方米/月（1～3月加权均价，下同），环比第一季度上涨了3元/平方米/月，涨幅为8.8％。各行政区方面，罗湖区和南山区第二季度的租赁均价较第一季度都上涨3元/平方米/月，涨幅超过8％，其余四区的第二季度租赁均价环比上季度都是上涨了1元/平方米/月。租赁均价的涨势明显弱于出售均价的涨势，租售比严重不合理。

　　月度走势方面，全市的租赁均价在4月和5月各有1元/平方米/月的上涨，至6月表现平稳。罗湖区在4月有1元/平方米/月的上涨，5月持平，6月有2元/平方米/月的上涨，南山区在第二季度里每月都有1元/平方米/月的上涨。福田区和宝安区的走势相同：4月涨1元/平方米/月，5月持平，6月涨1元/平方米/月，盐田区4月持平，5月涨2元/平方米/月，6月又持平，龙岗区4～5月持平，6月涨1元/平方米/月。

　　附：4～6月深圳各行政区住宅租赁均价走势图

　　2、2007年第二季度深圳各行政区租赁住宅挂牌频次比较

　　2007年第二季度szhome二手房栏目共收集587326条有效住宅租赁信息，福田区的住宅放租信息最多，超过21万条，占全市总租赁信息量的36.2％，其次是南山区，住宅租赁信息超过14万条，份额接近全市的四分之一，宝安区第二季度也有接近10万条住宅租赁信息，占16.8％，龙岗区占11.5％，罗湖区的份额比龙岗小，不到10％，盐田区的份额最少，仅占1.9％。

　　3、2007年第二季度租赁住宅户型份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，和出售市场类似，第二季度租赁市场上的出租住宅以2房、3房为主，分别占34.1％和34.7％，其次是1房，所占的比例为17％，4房和公寓类户型分别占6.6％和5.2％，其他户型所占的比例在1％左右。

　　4、2007年第二季度租赁住宅各租金段份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第二季度放盘出租的住宅中，租金在1500-2000和2000-2500这两个租金段的物业较多，分别占全部物业的24.4％和24％，4000元以上的高租金物业也较多，占全部物业的16％，1000-1500和3000-3500的份额超过10％，3500-4000和1000月以下的物业较少，分别占6.1％和4.35。

　　第二部分：商业三级市场

　　一、商业出售

　　1、2007年第二季度深圳各行政区二手商业挂牌均价比较

　　2007年第二季度深圳全市二手商业挂牌均价为30228元/平方米，环比第一季度小幅下跌2.4％，各行政区方面，除盐田区外，其余五区第二季度的二手商业挂牌均价都呈不同福田的涨势，其中涨幅最大的是南山区，环比第一季度上涨了9.2％，其次是宝安区，涨幅为8.4％，罗湖区和福田区在涨幅在7％左右，龙岗区的涨幅最小，较第一季度微涨0.4％。盐田区是唯一一个二手商业挂牌均价下跌的行政区，环比第一季度小幅下降2.9％。虽然罗湖区、福田区、南山区、宝安区的商业挂牌均价都有较大幅度的上涨，但由于宝安区和龙岗区的商业挂牌量所占的份额增加，由第一季度的56.1％增加到第二季度的64.7％，低价商业份额的增加拉低了整体均价。

　　月度走势方面，第二季度全市的商业挂牌均价表现出小幅振荡态势，4月份小幅下跌1.6％，5月～6月呈小于1％的微涨状态。罗湖区涨势最明显，4月和5月都有较大的涨幅，到6月基本停止上涨；福田区在4月出现一次较大的涨幅，5月～6月涨势走缓；南山区在4月份有超过10％的涨幅，之后月度涨幅逐月减弱；盐田区在4月～5月有小幅的上扬，6月份则止涨走跌；宝安区在每个月度都有小幅的上涨；龙岗区在4月份小幅下跌后，5月～6月逐月走高。

　　附：4～6月深圳各行政区二手商业挂牌均价走势图

　　2、2007年第二季度深圳各行政区二手商业份额比较

　　2007年第一季度szhome二手房栏目共收集9132条有效商业出售信息，其中有将近三分之二的信息是来自关外，其中又以宝安区最多，占全部商业出售信息量的41.5％，龙岗占23.2％，关内则主要集中在南山区和福田区，分别占15.5％和13.3％，罗湖区和盐田区都很少，份额分别为5.5％和1％。

　　二、商业出租

　　1、2007年第二季度深圳各行政区商业租赁均价比较

　　2007年第二季度深圳全市的租赁均价为124元/平方米/月，环比第一季度下跌29元/平方米/月，跌幅高达19％，主要是由于罗湖区和福田区两大商业大区的租赁均价大幅下跌所至，罗湖区第二季度的商业租赁均价环比第一季度大跌56元/平方米/月，跌幅为16.8％，福田区也下跌28元/平方米/月，跌幅为12.5％，与之相反，龙岗区第二季度的商业租赁均价大幅上涨，环比第一季度上涨14元/平方米/月，涨幅为23.3％，南山区和宝安区第二季度的商业租赁均价比第一季度有1元/平方米/月的上扬，涨幅在1％左右，盐田区则与第一季度持平。

　　月度走势方面，罗湖区和福田区的租赁均价都呈逐月走低的态势；南山区和宝安区在4月和6月有小幅的上涨，不过在5月份也都有小幅的下跌；盐田区4月份有小幅的上涨，5月份则有小幅的下跌，6月与5月持平；龙岗区在4月份大涨15.3％后，接下来的两个月继续以较大的幅度上扬。

　　附：4～6月深圳各行政区商业租赁均价走势图

　　2、2007年第二季度深圳各行政区租赁商业份额比较

　　2007年第二季度szhome二手房栏目共收集5921条有效商业出租信息，关外占了将近六成，其中宝安区的商业出租信息最多，占全市商业出租信息量的33.6％，龙岗占24.3％，南山区和福田区的份额相当，在16％左右，罗湖区和盐田区的份额都较小，分别为6.7％和3.6％。

　　第三部分：写字楼三级市场

　　一、写字楼出售

　　1、2007年第二季度深圳各行政区出售写字楼挂牌均价比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第二季度全市写字楼的挂牌均价为17217元/平方米，环比第一季度上涨13.4％，上涨额度超过2000元/平方米。所监测的3个区在第二季度的写字楼挂牌均价都呈两位数上涨，涨幅最大的是南山区，写字楼挂牌均价环比第一季度上涨了26.7％，上涨额度超过3000元/平方米，其次是罗湖区，环比第一季度上涨了22.2％，上涨额度超过2000元/平方米，罗湖区的写字楼挂牌均价在第二季度突破了万元大关，福田区的涨幅也超过20％，上涨额度超过3000元/平方米。

　　月度走势方面，罗湖区和南山区每月都保持10％左右的涨幅；福田区的涨幅相对小些，在4％～9％之间，福田区的写字楼挂牌均价在6月份突破了20000元/平方米，南山区也在6月份突破18000元/平方米，罗湖区在4月份突破万元，到6月份已经接近13000元/平方米。

　　附：4～6月深圳各行政区出售写字楼挂牌均价走势图

　　2、2007年第二季度深圳各行政区出售写字楼份额比较

　　2007年第二季度szhome二手房栏目共收集到12766条有效写字楼出售信息，福田区、罗湖区、南山区的份额比例约为7：2：1。福田区的信息量较第一季度有所减少，罗湖区和南山区的信息量则有所增加。

　　二、写字楼出租

　　1、2007年第二季度深圳各行政区写字楼租赁均价比较

　　2007年第二季度深圳市写字楼租赁均价为83元/平方米/月，环比第一季度下跌2元/平方米/月，跌幅位2.4％，所监测的三个性质区的写字楼租赁均价环比第一季度都有3元/平方米/月上涨，涨幅在4％左右，虽然罗湖区、福田区、南山区三大行政区的写字楼出租均价都呈上涨态势，但由于，罗湖区和南山区的出租写字楼份额较第一季度大，导致全市的写字楼租赁均价环比呈下跌趋势。

　　月度走势方面，罗湖区和福田区的写字楼租赁均价在4月～5月保持平稳，在6月有小幅的上涨；南山区则每月都有小幅的上涨。

　　附：4～6月深圳各行政区写字楼租赁均价走势图

　　2、2007年第二季度深圳各行政区出租写字楼份额比较

　　2007年第二季度szhome二手房栏目共收集17650条有效写字楼出租信息，其中有65.4％来自福田区，罗湖区和南山区分别占20％和14.6％。

　　第四部分：个盘季度行情

　　一、挂牌均价走势

　　根据szhome二手房栏目对挂牌量较多楼盘监测，所监测的7个楼盘挂牌均价在第二季度都呈上涨趋势，不过，除益田村和阳光带海滨城外，其余五个楼盘的挂牌均价涨幅都呈逐月递减态势，益田村的涨幅最大，月均涨幅超过10％，到6月份，挂牌均价已经超过15000元/平方米；阳光带海滨城的涨幅逐月增大，并且在6月份突破20000元/平方米；蔚蓝海岸也已经很接近20000元/平方米；南海玫瑰园接近24000元/平方米；中信红树湾和波托菲诺则向30000元/平方米靠拢；桂芳园在5月突破8000元/平方米。

　　二、租赁均价走势

　　从所监测的数据来看，第二季度的豪盘租赁均价相对涨势明显，如中信红树湾和波托菲诺，较其他5个盘的租金上涨的快；阳光带海滨城、蔚蓝海岸、益田村、桂芳园的租金走势和第一季度相似，稳中略升；南海玫瑰园的租金出现先升后降的态势。整体上，租赁价格并没有像出售价格那样大幅上涨，较多是保持稳中带升态势，因此楼盘的租售比都远远超出合理的底线（1：230），说明买这些楼盘用作长线投资的价值在下降。

　　第五部分：成交分析

　　一、第二季度各行政区成交面积份额比较

　　从各行政区的成交面积份额来看，南山区、福田区、宝安区的成交面积所占的份额相差不大，分别占全市总成交面积的四分之一左右，其中南山区的份额最大，为25.4％。

　　从关内关外的比例来看，第二季度关内关外成交面积的比较约为6：4，其中关内绝大部分成交量来自南山区和福田区，关外两区中以宝安区的成交量最大。

　　二、第二季度各行政区二手商品房成交面积环比情况

　　根据统计，2007年第二季度深圳全市二手商品房的成交面积为323.17万平方米，环比第一季度大涨87.4％，由于第一季度里有农历新年淡季，二手楼市成交较正常季节要淡，导致第一季度的整体成交量趋小，相反，第二季度由于有“黄金周”的带动，成交要活跃，一淡一热，导致成交量悬殊。

　　各行政区方面，福田区、南山区、宝安区第二季度的成交面积都翻一番多，尤其是宝安区，第二季度成交面积微74.5万平方米，环比第一季度涨了1.5倍；南山区第二季度的成交面积位居全市首位，高达82.2万平方米，环比第一季度涨了1.2倍；福田区第二季度的成交面积也将近80万，环比上涨1.06倍。罗湖区的成交面积环比也将近翻了一番，第二季度的成交面积为25.4万平方米，环比上涨98％；盐田区第二季度有超过3万平方米的成交量，环比上涨64.7％；龙岗区的涨幅最小，仅为9.9％，成交面积为58.4万平方米。

　　三、第二季度成交面积月度走势分析

　　月成交量走势方面，第二季度每月的成交面积都在百万平方米以上。受五·一黄金周的预热影响，全市二手商品房的成交面积在4月份出现一个高潮，成交面积超过110万平方米，为上半年月度成交之最，虽然今年的的春交会增加了二手房展区，但并没有给二手房的成交带来太大的促动力，5月份的成交量甚至不如4月份，主要有两方面的原因，一是春交会逐渐成了珠三角主要城市的楼盘在深圳展销的平台，较低的价格使得深圳部分购买力转移到珠三角主要城市；二是对个税的顾虑，之前市场一直预测将在6月1日开始执行个税政策，使得买家有所顾虑。个税政策没有如期而至使得6月份的成交量较5月有小幅的增加，但仍然小于4月份的成交量。

　　各行政区月成交量走势方面，全市6个区的二手商品房成交面积在4月份全面飙高后在5月份全线走低，不过南山区、龙岗区、罗湖区、盐田区4个区的成交面积在6月份回升，其中南山区、罗湖区、盐田区在6月份的成交面积都超过了4月份的成交面积，龙岗区则仍然低于4月份的成交面积；福田区和宝安区的成交面积在4月份增加后，5月～6月逐月减少。

　　附：4～6月深圳各行政二手商品房成交面积走势图