高价下 新政迫使3种置业者延缓置业

来源： 南方都市报 作者：朱文策

　　调控进行了2个多月，深圳楼市成交量应声暴跌，到现在也没有恢复的迹象，而且看这势头，观望还将持续下去。根据这6、7月的市场状况，可以发现，导致深圳楼市成交量暴跌的客户群，大致有三类。他们的退市，令楼市发生了明显逆转。

　　第一类是投资客，影响他们的是调控对房地产大势的冷却，营业税征收期限的延长以及个人所得税的征收。若在南山投资一套120平方米的3房，买进单价假设为1万元，若以1.5万元的单价转手，毛利60万元，但所涉及税费可能超过16万元(以利息成本为零计算)，仅交易成本就占了利润的近30%，如果加上资金成本、时间成本和机会成本，新政带来的损失将会更大。除非投资客的确没有别的投资途径，否则他很可能不会再留在楼市。现在以炒房谋生的职业投资客几乎都已悉数退市。

　　第二类是提前置业者，影响他们的是首期款的提高和对房价未来走势的捉摸不定。根据深圳中原地产的调查，在过去1年里，深圳置业者置业年龄由以往的工作4-5年，缩短为工作1-2年。但提高1成的首付，对他们而言影响并不小。如果一个刚结婚的两口之家，年均可支配收入约在10万元，购置一套90-100平方米的3房，即便是以单价8000元/平方米计算，如果不依靠家族之力的话，至少也得延缓1年时间。

　　第三类是换房客，这部分人群在深圳占有很大比重，而且其中有不少带有明显的投资倾向。政策对这部分人群的影响不是很直接，因为一直以来，都没有强硬的、有明确针对性的政策限制他们购房。但是，从市场反馈的情况来看，近期推售的大户型住宅普遍滞销，这个事实足以让我们确认，的确有很大一部分换房客止步不前。对这个结果，最好的解释就是，这些换房客的住房需求并不像首次置业者那般紧迫，在当前房价走向不明朗的背景下，选择暂缓购房对其生活并没有实质性的影响。

　　以上三类置业者退市，留下的是那些非买房不可的置业者和那些不相信房价会回归理性的置业者，结果便造成了我们如今所看到的成交量的暴跌。从政策意图来看，受影响的三类置业者中，前两类是我们明确不鼓励的购房群体，最后一类是我们无法兼顾的购房群体。因此，在相当长的一段时间内，这三类购房群体的置业需求都将受到程度不一的抑制，直到市场回归理性。