大户型供应猛增 深楼市从高温到观望
来源： 深圳晚报
2006年上半年房地产开发投资持续增速，全市完成房地产开发投资额212.6亿元，同比增长16.16％，其中住宅开发投资141.44亿元，同比上升25.08％，住宅施工面积1962.67万平方米，同比上升4.45％，商品房新开工面积461.5万平方米，同比下降16.62％。在一系列宏观政策调控下，上半年成交量呈下降趋势，但成交价格坚挺，随着新政生效，6月1日成为楼市分水岭，市场观望气氛浓厚。宏观调控步步加强是今年上半年楼市的一大特点，第二季更是地方、中央调控政策一项接一项，楼市由高温阶段转入观望期。
市场供应：大户型猛增
据深圳国土资源和房产管理局网上公布的数据统计，批准预售面积281万平方米，供应量比去年同期的279万平方米略微有所增加，但批准预售总套数却明显比去年同期减少，从2005年同期的31007套减少到今年的26195套，可见，今年供应的平均套型面积明显增大，从去年上半年的平均套型面积90平方米扩大到今年同期的107平方米（见表1）。
平均套型面积扩大主要与豪宅的入市有关，今年上半年豪宅集中放量，尤其是福田、南山和龙岗三区，平均套型面积分别为168、123和111，其中福田区因为入市新盘只有3个，套型面积被香蜜湖一号的大户型拉大，此外，南山的纯水岸、御景东方花园、南海玫瑰花园三期以及龙岗的万科城三期、宝安的招商华侨城曦城等项目的入市也使所在区的平均套型面积扩大。
在上半年各区的供应中，数宝安的量最大，达101万平方米，但依然比去年减少30万平方米，新盘多集中在宝安中心区和龙华，南山今年上半年的供应量大增，达71万平方米，主要集中在红树湾、蛇口、南油等片区，龙岗是各区中入市楼盘最多的区域，批准预售项目达36个，69万平方米的供应量主要集中在布吉和龙岗中心城。值得一提的是，由于各大基建的展开，龙岗中心城成为了今年关注的关外热点片区，新产品不断涌现。
此外，据深圳国土资源管理局公布的数据显示，截至6月29日，全市可售住宅总面积为454万平方米（见表2,可售面积指已经取得预售许可证但还未售出的面积，包括预售面积及历年遗留下来的尾盘），除宝安外，其余各区都存在一定量的存量房（未售出的可售住宅）未被市场消化，其中福田的存量房达106万平方米之多，可见特区内仍有较大量的尾盘及历史遗留下来的房源可供选择，发展商及消费者应理性分析市场真实情况，来决定自身的策略。
受政策调控的影响，市场观望气氛浓厚，加上如火如荼的世界杯赛冲击，部分开发商调整了推盘节奏，从表4可看出，宝安区明显有36万平方米已批售的项目要推到下一季才入市。开发商对市场购买力的观望，可能会造成短期内的市场供应紧张。
市场需求：成交持续下降
据深圳国土资源和房产管理局公布的数据显示，今年上半年全市住宅销售面积为370.71万平方米，同比下降13.23％，除5月销售面积同比上涨4.78％外，其余各月销售面积均呈一定幅度下降（见表3），其中4月销售面积更是比去年下降了三成。受宏观调控影响，6月成交量比5月下降28.13％，成为除2月年关外成交量最低的一个月。5月黄金周后，全市日成交量达300套以上，但6月1日新政开始实施，市场即转入观望状态，成交量开始暴跌，“深15条”出台后观望气氛更是加剧，6月26日全市成交跌至90套。
在各区的成交中，关外两区由于供应量充足、产品性价比较高，再度占据成交量的前两名，宝安凭借发展逐渐成熟的宝安中心区和发展条件优越的龙华两大片区，销售量达110.32万平方米，占全市销售量的30％，居全市第一，龙岗紧跟其后，销售量为106.29万平方米（见表4）。
在成交价格方面，上半年全市住宅的均价达8639元／平方米，同比上涨31.93％，其中普通住宅（单套建筑面积144以内）的价格为7119元／平方米，同比上涨18.94％，非普通住宅（单套建筑面积144以上）的价格同比上涨了53.57％，达13263元／平方米，价格延续去年的涨势一路走高。第二季香蜜湖一号、御景东方花园、万科城、鸿景翠峰、招商华侨城曦城等大量高档住宅入市，导致房价再度快速上涨，其中福田、南山两区由于豪宅价格的带动，房价升幅均超过50％，分别达58％和55％（见表5）。5、6月全市住宅均价分别达9565元／平方米和9947元／平方米，日益高涨的房价，加上新政出台，促使更多购房者选择了持币观望。调控政策出台后虽然售价没有立刻下跌，但开发商在定价时已渐趋理性。
上半年新房价格居高不下，加上关内供应量逐渐减少，二手房成为更多购房者的选择，二手住宅成交量达383.79万平方米，同比增长32.44％，二手住宅与新房交易面积的比例达1.05：1,历年来首次超过新房（见表6），逐渐占据市场的主导地位。可见，二手房已开始起到一个合理调配房地产资源的作用，房地产消费更加理性。（注：本文数据来源：深圳市国土资源和房产管理局、泛城房地产顾问（深圳）有限公司）
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