香港股市冷落地产富豪 称内地市场环境“差”！

 第一财经日报  翟宇 

“市场环境真的很差”，已成为香港不少证券行对内地房地产企业的评价

虽然已经过去了13天，瑞安房地产仍然对发生的一切尽可能地保持沉默。

6月14日，这家在内地颇有斩获的房地产公司，在香港结束公司招股前的最后一晚，突然宣布搁置上市计划。

58岁的瑞安房地产董事局主席罗康瑞当时表示，现阶段上市并不符合公司最佳利益。

瑞安房地产的临阵撤退并不是个案。在中国内地启动新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓或低调进行在港融资步伐。

结束招股前的最后一晚

罗康瑞或许只能感叹瑞安房地产上市“生不逢时”了。

事实上，两年前，当在港发家的罗康瑞把瑞安房地产从其香港上市公司瑞安建业（0983.HK）中分拆出来时，将其打包上市的计划就已经开始酝酿，“相信未来若时机适当，公司将可在国际股票市场成功上市。”

自5月开始，香港股市已进入下跌通道，地产股成为领跌板块之一。5月底，国务院发布“国六条”，针对房地产市场的新一轮宏观调控启动，使这些主要业务均位于内地的房地产企业普遍面临投资者的质疑。

6月11日，瑞安房地产公开招股的日子，在伦敦进行路演的罗康瑞通过电视会议接受香港媒体采访时还表示，瑞安房地产的国际配售已获足额认购。

3天后的6月14日，形势却急转直下。由于公开招股认购冷清，一些国际配售的大客户也临时缩减或放弃此前的认购申请，罗康瑞不得不在晚上11点决定搁置上市计划。

一些证券行业的分析人士认为，这是瑞安房地产的保荐人摩根士丹利、汇丰控股和德意志银行最终做的决定。但也有消息人士称，罗康瑞所以最终决定搁置上市，主要是机构投资者借机压价，要求瑞安房地产以最低招股价定价。而罗康瑞自认公司资产优质，前景不错，不愿廉价出售。

据了解，罗康瑞在路演时面对最多的提问，就是关于宏观调控对公司可能的影响。他曾经表示，瑞安房地产的项目以商业和高档住宅的综合性物业开发为主，受宏观调控的影响不大。但是，香港投资者大多认为在未来一个月内，中央仍会有新的宏观调控政策出来，因此，他们大多不敢认购内地房地产企业的股票。

德意志银行大中华区首席经济学家马骏6月23日对《第一财经日报》表示，内地在信贷、限制固定资产投资方面的政策才刚刚开始，“我们认为，与此相关的政策将在今后几个月内陆续出来”，这些政策将持续给市场带来压力。

这些因素实际上在瑞安房地产招股前就已经存在，就在“国六条”及九部委细则出台后，香港基金界就已经认为，宏观调控可能会影响瑞安房地产招股进展。

为了使瑞安房地产能够顺利上市，罗康瑞在展开国际配售前已经将上市估值下调了12.5%，并将每股资产净值(NAV)折让20%至30%以吸引投资者。此外，为了显示其信心和诚意，罗康瑞亲自上阵，在推介会上向基金经理解答公司的财务安排、审计制度及公司管治等问题。据一些基金经理事后表示，这在以往IPO的公司中，是很少见的。

实际上，5月份在香港联交所上市的三四家新股，均在上市后跌破发行价，其中从罗康瑞的胞弟罗嘉瑞控制的鹰君集团（0041.HK）分拆出来的房地产投资信托基金（下称“REITs”）冠君产业（2778.HK），上市之日就已跌破发行价。

冠君产业的表现直接导致恒基地产（0012.HK）和新鸿基地产（0016.HK）旗下分拆的阳光REITs和创纪REITs延迟上市计划。但临到最后关头“收手”的公司，今年也仅瑞安房地产一家。

市场环境“真的很差”

受到影响的内地房地产企业并非一家。

分拆自浙江绿城集团的绿城房地产中国控股有限公司（下称“绿城中国”）昨天开始正式路演，这是过去一个月来，第4家预备在香港联交所挂牌上市的内地房地产企业。

已有香港基金经理表示，由于绿城中国的主要业务集中于内地二线城市，而且负债较高，很多券商对其并不看好。

另外一家房地产企业世茂房地产在瑞安房地产宣布搁置上市计划的当天开始进行路演。世茂房地产董事长许荣茂在推介会上再次面对一周前基金经理们抛给罗康瑞的问题，而两人的答案相差无几。

世茂房地产的认购同样乏人问津。香港辉立证券的高级分析员谢思进在接受本报记者采访时特意跑到认购现场看了一眼，回来之后对记者表示，“都没有客户来问”。

“没有客户来问”已成为香港各证券行对内地房地产企业公开招股情况的一致评价。这些证券行的基金经理也承认，在目前这种情况下，他们都不太推荐客户认购房地产企业的股票。

由于市场环境“真的很差”，谢思进坦言，不知道世茂房地产是否能够顺利上市。据其透露，截至23日14时30分，辉立证券仅接获93万港元的认购金额，“大概只有10个人认购，可以说是没有人”。

实际上，此前的瑞安房地产，该证券行最终只接到100万港元左右的认购额。据了解，以往在辉立证券一般新股的认购额度都在20亿港元左右。

麦格理证券中国研究部主管苏国坚表示，目前仍很难判断世茂房地产是否会搁置其上市计划，如果投资环境不好，其保荐人一般会建议延迟。但他同时表示，目前最乐观的估计是，8月底美国加息结束，市场将逐渐转好。从新股上市来说，今年第四季度招股环境将会改善。

瑞安房地产上市不成，罗康瑞不得不承担为此带来的财务“损失”。此前两年，为推动瑞安房地产上市，公司于2004年发行了两批优先股，总值4亿美元，利息为7.5厘。此外，公司于去年10月发行了3.75亿元债券，利息高达8.5厘。上市计划的搁置，将使瑞安房地产利用优先股兑换股票减少负债的预算落空。

此外，瑞安房地产在上海、重庆、武汉几个大项目的启动还需要大笔的资金投入。据了解，罗康瑞曾在今年2月在汉口表示：“‘汉口天地’一期工程明年这个时候就要开业，做不出来，我跳长江去！”

罗康瑞在搁置上市的公告中表示，公司有足够的资源应付当前的需要以及公司的持续业务发展。

接近瑞安房地产的人士表示，基于市场状况并未好转，瑞安房地产本月内卷土重来的可能性很小。