征收个税对炒房进行直接打击 细则对此仍留空间

中国楼市  时圣华

由于个人所得税的税率高达住房两次交易差额的20%，所以业内人士普遍认为，该税一旦在房地产交易环节中征收，将对投机性和投资性购房行为有着直接的打击作用。然而在九部委的“十五条”细则当中，房地产交易个人所得税却并未出现。

执行困难？

其实早在1999年，财政部、国税总局、建设部便联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，详细规定了个人所得税征收原则和减免的条件。自2004年开始，杭州、南京、北京、太原等城市先后在存量房交易中试行该税的征收，但均草草收场，其中最短的时间只有三天，最长也不过八个月。去年6月，北京朝阳区和东城区房地产交易中心联手征收二手房交易个税，但当月仅征得40多万元，时间也仅仅坚持了半个月。

根据去年发布的《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》，住房交易环节的各种税收须实行“一窗式”强制征收，程序是先缴纳税款、后办理产权证书，这其中就包括个人所得税。此后，国税总局又几次重申二手房转让收益部分应缴纳个人所得税，但执行效果并不理想。

有相关人士向记者指出，个人所得税的征收在执行环节上存在较大的困难：一是目前市场上存有大量的已购公房，在当时购买时具有明显的福利性质，价格一般较低，现在出售时如果缴纳个人所得税，就丧失了原本的福利色彩；二是许多买卖双方在住房过户时不按真实的成交价格申报，使得不产生或减少差价以规避个人所得税的缴纳，这也让税务部门对该税的征收难以有效执行。

“由于目前税务机关和房产交易部门没有直接的数据交流，税务机关也没有足够的人力、物力去清查相关数据，而个人所得税的缴纳又主要靠纳税人自觉申报，这也是政策未能真正落实的原因之一”。财政部财政科学税收研究室研究员孙钢认为，现有的部分税收政策在操作和执行上弹性较大，许多地方政府在对待税收政策的执行上都是“睁一只眼，闭一只眼”。

“另一方面，税负转移可能会间接促使房价上涨，也是本轮调控未涉及个税的重要原因”。有专家指出，在目前处于卖方市场的情况下，卖方的个人所得税很容易转嫁到购房者身上，并最终导致房价的新一轮上涨。在他看来，在目前楼市处于极度敏感的时期，税收不宜过重，否则会引起“消化不良”。

悬空利剑

对于未来的宏观调控趋势，业界的一个普遍观点是，税收调节将成为下一步的重要手段，尤其是对抑制过度投机而言。在目前我国物业税迟迟不能出炉的情况下，完善交易环节的税收制度便显得非常重要。

“个人所得税的征收作为一把悬空待落的利剑，其巨大的杀伤力对炒房者具有很强的震慑作用。目前政策虽未真正执行，但各方对其即将出台的预期可能已经使部分炒房者却步。”顺驰（中国）不动产网络集团总经理雷海荣在接受采访时表示。

中国社科院经济学博士陈耀认为，国家对房地产市场的调控目的是促使其持续健康发展，不宜用药过猛。本轮调控从各项政策上来讲还是比较温和，下一步主要是看市场的反应。“如果营业税的政策达不到预期效果，那么主管部门自然会考虑其他的举措，此中则包括个人所得税的征收”。

依据目前国家税务总局的态度，有市场分析人士预测，即使未来个人所得税的征收政策出台，也可能因不同城市而区别对待；征收的计税方式可能也会有所变通，或按增值部分的20%征收，或仿效营业税的做法，按全部收入的一定比例征收。“这样既可以解决个税改革悬而未决的难题，又可以缓解税负过重的压力”。