"深圳东进"是个神马东东？

    了解深圳"东进"，不妨从"东进"的概念说起。深圳东进，其实指的是"深圳东进战略"。 2015年下半年，深圳市委马书记提出"深圳东进战略"。2016年年初，深圳市委马书记表态"深圳要坚定不移实施东进战略"。2016年5月7日，《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020)》及相关配套方案首次公布，标志着东进战略将正式大刀阔斧干起来。"东进施工图"、"计划投入1.4万亿元"等信息逐渐为公众所熟知。

    由《行动方案》可知，深圳东进，不仅发展东部龙岗、坪山、盐田、大鹏四个区域，还将市区罗湖也纳入了发展计划。常言道，要致富，先通路。深圳东进也把交通摆在了第一位，大力打通由关内的罗湖和盐田通往关外的龙岗、坪山、大鹏的重要通道。

历史：西部风生水起 东部摸爬打滚

    深圳"东进"，是西部发展成熟后的大势所向，是深圳城市转型发展的必然选择。谈论深圳东进，还得先从深圳西进开始谈起。深圳西进，从城市地理版图东侧的罗湖开始。西进最早的标志性事件，可以追溯到1980年8月26日，深圳被设立为经济特区。由此，深圳移平了90万立方米的罗湖山，以罗湖为据点，一路高歌向西。从罗湖国贸中心，到福田、南山不断发展，然后继续向西，开发宝安。此去西部已无路，由此来了个北拓，龙华得到了发迹的机会。如今龙华已被业内众多专家称为深圳第三中心。发展至此时，深圳出现了西弱的局面。

    东部既然先天条件如此优越，为何实际的发展状况如此差强人意呢？那得靠后天条件了。西部二区傍着福田CBD、如今深圳的老大哥，活得风生水起。东部四区挨着后续发展乏力的罗湖，自叹命苦之余，只能自力更生了。

    东西部傍着不同的靠山，导致了规划交通规划和建设、政策、企业分布、基础设施，以及生活幸福指数等方面的差异。结果，如今西部建起了较为完善的交通体系，地铁覆盖全区，11号线也即将通车，有全国第四大航空港，还将建成深圳最大的会展中心、中国的曼哈顿、高铁站、沿海客专。东部四区还有三个区没通地铁，仍然要做苦逼的山民。另外，深圳7个火车站已投用，大鹏和盐田连个火车站都没有。近期深圳媒体消息称，深圳或再建4个火车站，然而大鹏盐田依然没有份。

深圳"命中注定"要"东进"

    深圳自从成为经济特区后，一直以来发展势头迅猛，已成为中国富豪最密集的城市之一。然而，东部和西部在经济、交通、民生等方面的发展差距，可谓天壤之别。此前参加龙岗楼盘活动，一同行感叹："去了光明发现满眼都是破旧的农民房，发展还不如我们老家。龙岗除了大运，很多地方也是破破烂烂的。"西部宝安傍着福田南山，一路发展顺风顺水。东部四区虽然土地资源丰富，然而几乎难分深圳发展一杯羹，一直以来对西部只能羡慕妒忌恨。深圳东进，正好给予了东部赶上西部的机会。

    东部和西部在先天和后天条件方面差异巨大，然而东部的部分先天条件优势较西部明显。

    在土地面积方面，东部四区拥有924.53k㎡的土地。加上罗湖，东部五区面积1003.29k㎡。西部南山加宝安二区，土地面积约585k㎡。别忘了，西部的一部分土地是填海填出来的。在土地资源方面，东部四区明显比西部二区更加具有优势。常住人口方面，东部四区2014年常住人口265.69万人，五区2014年常住人口361.06万人。西部二区2014年常住人口387.24万人，二者不相伯仲。

    同时，东部海岸线和滨海旅游资源也让西部二区不能企及。西部二区海岸线全长约74.32公里。东部四区滨海旅游和生态生物资源丰富，仅大鹏新区海岸线已长达133.22公里。

    然而，尽管东部在先天条件上不输于西部，在历史上西部傍着福田老大哥，混得风生水起，东部却要自己摸爬打滚着前进。东进，能让深圳保持较为均衡的发展。

    另外，由东西狭长的地理版图，在一定程度上决定了深圳要"东进"。

东部要翻身 龙岗是最大受益者

    "十三五"之年，东部人民终于迎来了"东进战略"。深圳市政府将在交通、医疗、教育等方面投入大笔钱，龙岗是其中最大的受益者。

    在交通方面，东部将建14条地铁线，深圳还计划改建东部10条战略通道、6条铁路。为了打通东部交通的任督二脉，深圳将至少花2855.43亿元。仅轨道11个项目就计划花2095亿元，内部路网建设也将花159.64亿，完善关口交通也花2.69个亿。其中，龙岗将建设5条轨道交通、6大交通枢纽。在交通方面，龙岗无疑成了东部最大的受益者。

    在医疗方面，深圳市政府还将投入约200亿元提升东部医疗水平，打造东部国际化区域医疗中心。未来5年，深圳13家市级医院将有7家建在东部，分布在布吉、平湖、大鹏、罗湖等地区，龙岗多片区受益。

    在教育投入方面，龙岗颇受宠。深圳人大多都知道，龙岗在建国际大学城，将聚集多个国际性大学。如今，深圳计划5年内在东部投入142亿元发展教育。其中高等教育方面投入130亿元，增加4万个学位；高中教育方面投入12亿元，增加约7千个学位。龙岗的国际大学城，无疑又获得了发展的好处。此前龙岗百万年薪聘校长，已助推周边学位房价上涨。如今龙岗教育"脱贫"提速，房价上涨更加有底气了。

    除了上面提及的三方面，龙岗还计划在其他方大展拳脚，规划了多片区的产业和功能。未来5年，龙岗将实现2 .6万亿G D P产值，和福田中心区、宝安中心区成为同一量级的中心。

龙岗稳涨 东部房价洼地加速填平

    在东进之前，龙岗是东部片区中涨势较稳的区域。数据显示，2010年，龙岗均价14391元/㎡，同比上涨47.8%；至2014年，龙岗均价18781元/㎡，同比上涨9.9%；2015年，龙岗均价24769元/㎡，同比上涨31.9%。其中2015年4月，龙岗"坐2望3"。2015年6月初，房价迈入"3"字头。布吉新盘开盘均价3.2万/㎡。2015年8月，龙岗中心城的房价迎"3"拟破"4"。近两周，龙岗均价企稳"4"字头……

    房价稳涨，和龙岗吸引了一大批上市房企落子有关。除了深圳本地的深铁、振业等，还有大批外来房企，比如宇宙第一大房企万科，旧改巨头佳兆业、远洋、中海等。前期进驻的大企，为龙岗楼市的上涨打下了坚实的基础。

    近期，受到深圳东进战略的利好，多家房企巨头已紧锣密鼓进驻龙岗，抢在龙岗大爆发前占好坑，准备分东进一杯羹。5月下旬已有消息称，国内商业地产巨头万达与江苏一国企签约，入股草埔一商住项目。6月3日，碧桂园签约龙岗中心城片区项目，其中南约洋桥汉田项目已达成协议，碧桂园将取得260万平米的建面，货值约1000亿元。这是碧桂园加快进驻龙岗的又一动作，事实上该集团去年2月已以股权收购的方式取下了龙岗一项目。

    又一批大企落子，无疑将为龙岗楼市累积新一股能量。

    实际上，深圳东部规划地铁的片区，沿线楼盘早已涨声一片。其中包括曾经被冷落的平湖片区，部分在售项目房价已超4万元/㎡，如融湖中心城。业内人士称，尚未规划有地铁，或地铁无法直达的片区，才可能存在房价洼地。其中龙东、坪山、大鹏片区入围房价洼地。

    然而，近日媒体称，受益于深圳东进战略，东部大鹏的开发进度在提速，东部溪涌成为新兴豪宅区。未来5年，招商地产拟投入300亿元打造"升级版海上世界"。新兴豪宅区日后建成，将带动周边房价的提升。这意味着，大鹏这个房价洼地也将逐渐被填平，成为历史。其余目前处于房价洼地状态的片区，也将随着东部各方面条件的不断改善而得以提升，房价也将受到一定的辐射，有一定程度的上涨。

    目前深圳的购买力已经加速外溢，临深第二梯队的盘入市也卖得超级火爆。这或许侧面说明深圳洼地正在逐渐减少，深圳人在寻找价格更合理的房源。