论家家发房屋理财中心有限公司的战略管理

创立于2001年4月的深圳市家家发房屋理财中心限公司，经过5年脚踏实地的发展历程，签定的存房合同由创办当年的几十份到2005年的几万份，经营业务涉及存房业务、托管业务、二手楼交易业务、按揭贷款业务、策划代理业务、不良资产处理等业务，走过五年风风雨雨，从小到大，从弱到强，按照规模化、专业化发展道路，终于走到房屋理财租赁业的前列。纵观深圳市家家发房屋理财中心有限公司的发展脉络，我们在企业发展的过程中，始终重视企业的战略管理，大力挖掘企业核心价值，创建“以人为本，诚信立足、创新致远”的企业价值观。

一、            公司内外部环境分析

1．深圳房地产租赁市场规模庞大。

改革开放25年来，深圳充分利用国家关于经济特区发展的优惠政策，利用珠三角的独特地理区位优势，经济得到了迅猛的发展。人口由最初的几万人发展到1000余万，而户籍人口不过170万，流动人口规模堪称世界之最。多年来由于地理区位、经济水平、消费能力、市场环境等居多因素的影响，深圳市商品房价格一直高居不下，相比珠三角地区其他城市（广州、东莞等）商品房价格，一直处于高位，流动人口中绝大部分人消费能力与之房价，经济实力明显不足，这种供求矛盾直接孕育了深圳所特有的规模庞大房地产租赁市场。

2．住房需求的刚性强

移民比例越大，居住需求的刚性更强，从这一点上来说，作为全国新移民数量最多、比例最高的城市深圳，它的居住刚性应该是全国最强的。这从深圳超越上海、广州、北京等城市而成为全国房屋租赁冠军就可以看出端倪。仅2002年深圳的房屋租赁交易额就已突破200多亿元人民币，占2002年深圳市的GDP10%左右，若将近9000万平方米实际发生房屋租赁关系的房屋面积计算进来，这一数字还将大大提高。

3．相关法律法规还不完善

目前深圳市租赁市场还没有健全的游戏规则，整个行业还缺乏有效的约    束和监管，信息的不对称和全民信用体系的缺陷，加之高额利润的驱使，各种损害消费者和国家利益的不正当行为层出不穷：乱收费、吃差价、逃税避税、诈骗客户定金及房款等。

4．政府相关部门的关注和措施

(1)降低房屋租赁税负

从2005年1月1日起，深圳市出租房租赁税收作出调整，房租低于1000元的，免征3％的营业税、城建税和教育费附加，只征收4％的房产税和0.1％的契税；房租1000元以上的，税收综合征收率为8.22%。税费的下调,对于房屋租赁市场来说可谓是期盼已久的利好政策。

(2)清理违建建筑

2004年10月28日以来政府加大清理违建建筑的力度，至2005年6月15日全市共进行1011次查处违法建筑和违法用地行动，共折除建法建筑1317栋，面积达到62.3147万平方米。

(3)政府加强出租屋的清理整顿

深圳各级人民政府成立专门管理机构整合管理员队伍采取与出租屋业主签订新版<<责任书>>，实行“旅业式”管理等一系列措施对出租屋清理整顿。

二、            公司的核心价价值观和核心竞争力

1、核心价值观

价值观是指导我们“什么事值得做，什么事不值得做”的信条，是我们进行决策、选择行为方式的指导方针。价值观，尤其是核心价值观对公司的发展影响重大。核心价值观是价值体系中最重要的部分，在整个价值体系中起着统领的作用。它是公司一切行为的最高准则。 我们的核心价值观是：以人为本、诚信立足、 创新致远。

以人为本是指人才是企业的根本，客户是企业的生命。把公司利益和员工利益、客户利益相结合，把企业的价值创造和员工、客户利益的增长相结合，关注于持续性的服务能力和价值创造能力，从而与客户、与员工共同成长，成为客户和员工永远可以信赖和依靠的伙伴，使企业不断地发展成长。公司经常举办各类培训，不断提高员工的整体素质，加强员工的服务意识，从根本上提高服务质量。不断完善后勤部门（财务合同部、咨询部、行政部、客服部）和业务部门的管理制度，针对客户需求制定咨询、评估、交易、存房、托管、收付租金等业务程序及服务承诺，并对客户公开了这些服务承诺，使我们的服务在自检过程中得到客户的监督，提高服务质量的同时也大大提高了工作效率。
    诚信就是诚实、守信用。诚实是维系我们公司内部以及与外部人际合作，保障公司生存发展的基本纽带。我们把诚实不欺、严守信用作为处理各种利害关系的根本，无论对业主还是对租户，都真诚相待，至诚服务。我们心口一致、言行一致，同事之间、上下级之间以诚相见，开诚布公。诚信也意味着我们忠诚于客户，忠诚于公司，忠诚于事业。回想深圳房地产租赁业的“冬天”—2003年。2003年全国各行各业笼罩在非典的阴霾中，我们在非典时期，公司大量存房空置，租户拖逃租金严重……公司最艰难的时候，帐上的资金余额常常不足10万元，面对每期即将支付给业主的百万元租金，本着“诚信”对待客户的宗旨，全公司上上下下齐心协力，四处奔走，竭尽全力收回欠租、借款等，都于每期的付款日当天顺利给业主支付了租金。公司克服资金紧张，管理成本加大等困难，保证业主及时收取租金，租户按时退回押金的诚信态度得到存房业主的好评和信任。这段时期存房业主到期后继续续约给我们管理的达到百分之百。当年被市民投票评选为“2003年度深圳十大诚信经营公司”。

立足，是指我们要巩固和发展在深圳市房地产租赁行业具有的优势，在激烈的竞争环境中立于不败地位。公司要想在激烈的竞争环境里持久地生存发展，诚信是基础。失去诚信，一切都是空中楼阁。
    创新就是不断挖掘企业的生命活力，不断赋予企业生命以新的价值。它是公司持续发展的根本动力。尤其是当前房地产租赁业结构的大调整和客户提升生活质量的愿望要求我们敢为天下先，坚持不懈地进行观念创新、管理创新、服务创新。因此，创新是我们公司发展的内在要求。我们推崇创新，只有创新，才能加快发展，推动公司前进。
    致远，是指实现持久永续的发展，成为不断成长的公司，进入长寿企业行列。失去创新，公司就没有生命活力，就会因为停滞、僵化而衰老。衰老的企业是不可能有发展的，没有发展就意味着消亡。
   以人为本， 诚信立足，创新致远，是互为条件、有机联系的整体。诚信立足，侧重于公司的生存问题；创新致远，侧重于公司的发展问题。没有生存，就谈不上发展；没有发展，生存也难以持久。因此，诚信是基础，创新是动力，人的价值是企业的根本。
    我们坚持诚信与创新，始终不懈地用诚信和创新打造深圳市家家发房屋理财中心。我们坚信，坚持诚信与创新的家家发房屋理财中心将健康永续地发展壮大

2、核心竞争力

深圳蓬勃发展的租赁市场催生了深圳市首家房屋理财中心（原“房屋银行”）。其“免佣租赁，全程管理，为您理财”的经营理念、新型中介服务模式——“存房业务”开创了国内租赁业的先河。该服务存房、看房、租房免收佣金，凡存入房屋理财中心的房屋每年除去45天的招租工作期外，其余时间无论房屋出租与否，业主均可如期收到合同约定的租金；同时银行对房屋理财中心资金款项进行监督管理，保证资金专款专用。新的租赁模式顺应了租赁市场的发展，减少了租户的换房成本，转嫁了业主的租赁风险和管理成本，同时也加强了中介机构的专业化和规模化，形成租户、业主、中介机构三赢的局面。业界权威人士称赞：“房屋理财中心”（原“房屋银行”）从根本上将房屋使用权货币化，规范了中介市场，走在同行前列。

据家家发房屋理财中心有限公司有关租赁业务的数据显示：近65%的业主不在深圳本地或完全没有时间管理其出租物业，包括回内地工作、出国工作、移民将房屋出租、企业固定资产用来出租、银行不良资产出租等。如果没有家家发房屋理财中心创新的存房业务，深圳有大量物业空置无法出租，同时租房人又租不到房，租赁市场将会出现供需不均衡。家家发的存房业务从根本上解决了这一矛盾，调节了租赁市场的供求关系，减少了社会资源的浪费。

三、战略管理

 2001年4月26日与深圳市商业银行合作推出深圳首家房屋理财中心（原“房屋银行”。顺应了当时租赁市场的发展，从而在深圳房地产租赁市场上站稳脚跟，完成了企业的原始积累使命。2002年10月公司基于进一步规模化和专业化经营的思路，在分析了企业内部和外部经营环境的优、劣态势之后，成立深圳市家家发房屋理财中心有限公司。明确提出了“创中国名牌，树百年老店”的经营目标。并选择了“稳健经营，永续发展，以租赁业务为主业，逐步涉足相关房地产行业，走低成本扩张之路”的经营战略。

为确保经营战略的实现，公司主要从以下五个方面进行战略实施：

1、注重企业的文化建设，培育企业 “诚信、进取” 的文化氛围。

“服务就是生命，服务创造效益”是家家发从创立到发展至今的服务理念；“学习推动进步，创新促进发展”是家家发塑造学习型企业的动力；“正人必先正己，身教重于言传”是塑造“有理想、有道德、有文化、有纪律”的“四有”员工队伍的基本准则。

2、将企业的长期发展计划与企业发展战略有机结合。

公司高层经过反复讨论，认真听取中层经理的意见，指定并颁布“家家发发展纲要及远景计划”，然后将纲要中的发展目标按年进度予以分解，年度的方针目标都要围绕纲要进行展开，而月度工作计划又围绕年度方针目标进行动态的布置。保证了战略目标的环环紧扣、层层分解落实。

3、根据企业的发展需要，对组织结构及时地进行调整，以保证企业的组织结构与企业的战略变化相适应。

4、按照“以人为本，文明塑魂；德才兼备，任人唯贤”的方针，建立客观公正的业绩考核与价值评估体系，确保战略实施的人才配备。

5、战略评估是实现经营战略的保障

为确保公司经营战略的顺利实施，公司每半年都要举行专门的高层会议对半年度战略实施情况进行评价，各部门每半年要进行方针目标实施的会诊，作出总体性的评估报告。对涉及企业经营方向性的重大事件，能运用权变的管理思想及时进行调整。如，2002年为了实现公司的经营战略，公司以壮士断臂的气魄，打破房地产租赁业传统的管理模式，创新实行“圈地责任到人”的管理体制。细化每步工作流程，从新业务的咨询到每套存房物业的全程管理，按区域划分，由专人负责到底，并且每个区域的服务态度和每套存房物业的全程管理质量与其经营业绩直接挂钩。“责任到人”的管理体制充分调动了员工的极积性和创造性，使“免佣租赁、全程管理、为您理财”的经营理念真正意义惯穿在每位员工的工作中。此次改革不但改进了管理方式，还为企业引进了大量的专业人才，为实现企业的经营战略打下了坚实的基础。2003年是“谈SARS色变”的一年， 回顾非典时期公司的情形：当时全国范围内控制人口的流动，深圳租赁市场的需求一再退缩，市场萎靡，而房源的供给量一天天在扩大，公司空置的存房物业一天天在增加，很多行业的租户拖逃房租。我们走访市场，调查研究，寻找解决近百套空置房的途径。经过深思熟虑之后，我们果断决定将百套空置房低于市场价200－500元出租；并且敏锐地意识到当前房屋租赁市场仍然是一片沃土，这里商机显现，新设地铺、分行8家，大量存入新房源，在租赁市场上抛出了一粒“重磅炸弹”。尽管当时的决策令许多人不解，一些人还冠之了“家家发房屋理财中心在冒险”。但04年同行业掀起扩张风潮的事实证明，我们的这一举动不仅为企业发展获得了宝贵的先机，有效地占领市场份额，为公司在房屋租赁业的龙头地位奠定了坚实基础。2004年公司在确保存房业务质量的前提下，进一步提升公司租赁业务的市场份额，主要针对公司、集团、银行等机构，结合金融市场运作以及我们的专业化操作平台大力开发大客户业务。在大客户营销攻坚战中，我们组织几千名业主代表参加的春节茶话会，家家发房屋理财中心营销电话会，以及开房屋理财租赁业界之先河的获邀参展第一届中国金融博览会......这一连串的大手笔吸引了公司、集团、银行等大客户的眼球，并在行业和社会上引起了轰动。渐渐地，一直坚持与家家发房屋理财中心合作的大客户信心更坚定了，一直在观望家家发房屋理财中心的大客户进来了，曾经放弃过家家发房屋理财中心的大客户又回心转意了，不少新的大客户加盟了。目前，与中国联通、中国电信、中国科健集团、山东省政府驻深圳办事处、中联宏达计算机公司、安惠实业有限公司、深圳赛格集团、广东省发展银行等集团公司建立起长期业务合作关系。公司的服务范围正向各个领域渗透，为实现企业的经营战略奠定厚实的根基。这些，都是家家发在对企业的发展战略进行评估的基础上作出的重大战略调整，将在家家发的发展史上写下浓墨重彩的一页。

　一代伟人毛泽东曾经说过：“路线是纲，纲举目张”。如果借用伟人的名言，我们可以说：“战略管理是企业经营的纲领”。没有经营纲领的企业是盲目的、短视的经营，战略管理对企业的发展至关重要。

庄增发

深圳市家家发房屋理财中心有限公司 

2006.02.23