承诺主客互利 缔造多赢空间
——深圳市房屋理财中心两周年发展纪实 《特区之子》卷二
作为一座年轻的移民城市，深圳的流动人口规模堪称世界之最，据统计，深圳现有七百万人口中，流动人口大约为五百万左右，占总人口数的三分之二以上。
多年以来，由于受地理位置、经济水平、消费能力和市场环境等诸多因素的影响，深圳的房地产价位一直居高不下。而流动人口中的绝大多数人经济实力明显不足，这种供需矛盾直接孕育了深圳所独有的规模庞大的房屋租赁市场。
旺盛的市场需求就象是一柄双刃剑，它一方面促进和繁荣了深圳房地产三级市场，同时，由于市场游戏规则不健全，整个行业缺乏约束和监管，在诱人的利润驱使下，各种严重损害消费者和国家利益的不正当行为层出不穷：乱收费的，有吃差价的，有地下交易偷税漏税的，甚至还有诈骗客户定金和房款的，种种弊端，不胜枚举，屡禁不绝。
能不能探索出一种理性，公平的中介经营模式去引导房地产租赁业朝着健康的方向发展呢？
答案是肯定的。深圳市房屋理财中心经过两年不懈的努力和探索，凭借其“免佣租赁、全程管理、为您理财”的经营理念，在良莠不齐，激烈竞争的房地产租赁市场中闯出了一条新路。
一、筹建，从市场调研入手
说到组建深圳市房屋理财中心的原始构想，不能不说到深圳市国际房地产咨询股份有限公司和深圳市商业银行。
深圳市商业银行，有着“深圳人自己的银行”之美誉，而深圳市国际房地产股份有限公司则是国内第一家专业房地产中介公司，业务范围涉及房地产代理、交易评估、咨询和策划等各个领域。这一银一企有着共同的愿望：希望能尽其所能，为规范深圳市房地产三级市场做一点贡献，尽量避免这个生机盎然的市场因过渡混乱而夭折。
正好，2000年5月，远在大西南的贵阳首创了房屋银行。所谓“银行”，顾名思义，就是借鉴银行的货币存贷模式，以房屋为载体进行流通，在业主和租户之间架构一个公平交易、透明度高的交易平台，使交易双方各取所需。深圳市国际房地产咨询股份有限公司在得知这一信息后，迅速作出反应，决定由房地产行业资深专家庄增发负责筹建深圳市房屋理财中心（当时称作房屋银行）。
庄增发，高级工程师，揭阳人。早年从家乡来特区，十几年来，他一直都在房地产行业摸爬滚打。他曾经是金海滩旅游度假村一百栋别墅、龙岗坪葵冲一级公路等重大工程的项目经理，十数年市场洗礼，使得他对各类物业的评估、装修、维修、市场拓展等方面都积累了深厚的理论知识和丰富的实践经验。
从负责筹建房屋理财中心的第一天起，庄增发就敏锐地意识到这将是一个前景光明的新兴行业，只要能准确地把握市场脉搏，房屋理财中心必将在竞争激烈的房地产租赁业市场中异军突起。中心筹建之初，他的手下只有三个人。原本想从贵阳的房屋理银行取点“真经”，结果一个电话打过去，那边的业务进展并不理想，再说内地和深圳的市场内、外部环境差距太大，很难找到共同点……尽管面临着人手不足和无成功先例可借鉴等困难，但是，这些困难丝毫没有影响庄增发对理财中心的未来的信心和决心。
筹建工作千头万绪，事务繁杂。庄增发深知，要想走在一般的房地产中介机构的前面，关键就是要从经营理念和业务流程上进行创新。于是，他以市场需求为导向，首先从市场调研入手。业主和租户究竟需要什么样的中介机构？现有中介体构存在的种种弊端的根源是什么？全市各大区的出租物业资源状况如何？物业出租价格的差异有多大？价格差异是如何形成的？出租物业的市场价位如何评估……事无巨细，一切与房地产租赁市场有关联的环节都被庄增发纳入调查范围之内。
在市场调研工作进行之中，深圳市商业银行给予了大力支持，派出专人协助庄增发开展工作，经过两个月没日没夜地辛勤劳动，深圳市第一套规范、合理、科学的房地产租赁业务流程诞生了。
在这套业务流程中，庄增发在业内第一个提出了“存房、看房、租房免收租金”的口号。凡是存入房屋理财中心的房屋每年去掉45天的招租工作期外，其他时间无论房屋出租与否，业主均可收到合同约定的租金。而房屋理财中心作为一个企业，其利润来源就是45天招租工作期内所获取的物业租金，这种业务流程，真正地把业主、住户和企业自身三者之间的利益完全透明化，杜绝了行业不正当行为发生，尤其是对于业主和住户来说，更无任何风险可言。
而对于理财中心来说，其自身经营风险的大小则取决于其经营业绩和内部管理水平。因此，在业务流程确定以后，庄增发马不停蹄地开始招聘员工和进行业务培训，并带领员工对全市各大楼盘展开地毯式的大调查，充分掌握全市各大区域与出租物业的地理位置、小区配套设施、居室数量、居住面积、装修档次等详细数据，组织业内专家综合各种数据，结合市场需求和价位，绘制出项目详尽的表格，列出了预出租房屋的各项评估标准和经科学评估得出合理的出租价格。
2001年4月26日，深圳市商业银行大厦。
在深圳市商业银行和深圳市国际房地产咨询股份有限公司联合举行的新闻发布会上，深圳市房屋理财中心正式宣告诞生，并从即日起开展房屋销售、租赁业务。会上，庄增发意气风发，信心百倍，他说，房屋理财中心是银企强强联联手的产物，有实力和信誉的双重保证，业主大可不必为租金担心，租户也不用担心受骗。
一场深圳地产三级市场的革命由此开始。
二、运作，以诚信经营为本
走进位于彩田南路中深花园A座二十九层的深圳市房屋理财中心，宽敞、明亮的交易大厅气氛融洽而有序，着装整齐、面带微笑的员工热情地接待着络绎不绝的客户，员工以诚信规范的操作和细致周到的服务让每一位客户热情地感受着房屋理财中心带来的便捷和实惠。
当不少房地产中介机构门庭冷落而不得不派出大量业务员走上街头派发传单、招揽客户时，同在一座城市的房屋理财中心何以能呈现出如此红火的局面呢？
深圳市房屋理财中心总经理庄增发给我们道出了其中奥秘，他介绍说，与业内其他中介机构相比，房屋理财中心主要在几个方面保持着绝对优势：
首先，商业银行的介入，为业主带来了便利和资金保障，房屋理财中心在商业银行共设立了45家交易网点，业主可以就近咨询和申请“存房”，由于房屋理财中心为每一位业主都开设了租金专用帐户，业主收租十分方便，同时，利用中心对物业进行的科学评估，业主可以同时在银行办理抵押贷款等个人融资业务，而万事顺卡本身所具有的“个人理财”功能，又使得业主可以“存房”为切入点，启动理财计划；
其次，业内一般的中介商，与业主或租客之间的关系是一锤子买卖，他们在收取佣金并吃进差价之后，就中断了与业主或者租户之间的联系。而我们在与业主和住户自签订合同之日起，在合同的约定期限内，一方面要保证业主的财产不受任何损失，同理还要保证租户能享受到合同约定的居住待遇，这种全程服务模式确保业主和租户的利益，虽然承担过多的责任会加大企业自身的经营风险。但是，唯有如此，房屋理财中心才能在激烈竞争中做大、做强、做精。例如，房屋理财中心现在开展的代为业主收取的水费、电费、电话费、物业管理费等各种费用的业务，一旦碰到不良租户，企业利益就会受损，但是，他们坚信，只要以诚相待，不仅能获得业主越来越多的欢迎和信任，就连不良租户逃脱租金和费用的情形也会越来越少；
再者，无论是对业主还是对租户，房屋理财中心经过科学评估，所给出的价是最合理的，因为这里拥有一批资深房地产咨询和评估专家。不仅如此，房屋理财中心的员工整体素质在业内也是堪称一流。作为服务行业的从业人员，良好的精神面貌、娴熟的业务技能和诚信务实的工作作风是赢得顾客信赖的保证。房屋理财中心特别注重对员工进行纪人既是一种高尚的职业，更是一种锻炼人才、造就人才的职业；
最后，现代企业的成败荣衰之关键取决于企业的管理水平之高下。两年来，理财中心已经建立和心，健全了科学的管理体系，以独特的业务流程为中心，对每一个工作细节都制定了详细的管理制度，尤其是对员工的行为制定了严格的激励和约束制度，从源头上杜绝了员工私自交易的可能性。为了便于管理，理财中心把特区以内分为六大片区，74个小区域，各片区员工各司其职、各负其责，各尽其能，对重点片区进行资源配置倾斜，保证了企业整体稳健增长。以诚信为本，把诸多优势融入到诚信经营的理念之中，这种创新的交易模式奠定了房屋理财中心在深圳房地产三级市场中的名家风范。
三、未来，在稳健经营求胜
若要验证深圳市房屋理财中心两年间所取得的骄人业绩，来自业主的评价也许是最有说服力的，我们不妨来听听业主的心声：
住福田区景福大厦18H的陶小姐，房子是全新豪华装修，设施是名牌家私电器。陶小姐即将出国到新西兰工作，但出国之前整天为这所房子的处置问题而苦恼。一个偶然的机会，她听说了房屋理财中心，毅然决定把房子“存”了进来，这才放心出国了。半年后，她从新西兰给庄总经理寄来一张圣诞卡，上面写道：“我的房子多亏了您的关照，我很放心。”
山东核电深圳分公司有三十多套物业分布在华侨新村、振业花园、金丰城和集浩大厦等多处，而山东核电公司的地址在大亚湾，离市区70多公里，由于这些物业不集中，浪费了不少时间、精力和金钱，单位负责人一直苦不堪言，但自从把这30多套房屋存入房屋理财中心之后，每月都收到合同约定的租金，再也没有过去种种令人头疼而又繁琐的程序。
深圳安惠公司在香蜜二村共有28套房，2001年6月就全部存入了房屋理财中心，每月除了准时收到租金以外，还享受到包括出租、退租、维护、保养、交易、物业跟踪监督等一条龙服务，感觉相当满意。现在二年合约期将到，该公司负责人表示，把房子交给房屋理财中心很放心，不仅节省了资源，而且还有更多时间和人力投入到公司其他业务中去，真是一举多得。
……
不吃差价，不收中介费，以房屋固定空置期内出租收益为企业利润来源，致使房屋理财中心这种全新的市场交易模式，经过两年的运作，经受住了市场的洗札，焕发出无限生机。如今，房屋理财中心已经走上规范化的发展道路，房屋理财中心员工由初创期的20多人发展到近200人，业务范围从存房业务拓展到托管业务、代理业务和二手楼按揭交易；服务客户从最初的几十户迅速发展到现在的数千户，每天接受咨询电话1500多人次。
由于在业界初步树立了良好的品牌形象，通过业主和租户在自己的交际范围内的信息传递，慕名前来房屋理财中心咨询和办理业务的客户与日俱增，尤其是近一年来，房屋理财中心基本上没有在媒体上刊广告，品牌效应为房屋理财中心的发展注入了无穷的动力。
面对房屋理财中心的喜人局面，庄增发总经理十分冷静和清醒，因为房地产三级市场受外界市场因素的影响特别大，例如：在房屋租赁市场上，新楼盘交易快、价位高，但新楼盘的热度维持时间很短，一般持续半年之后，市场租价就会明显下滑；另外，市场淡旺差异很大，每年的春节前后一个月是最低迷时期；市场的多变性直接影响到房屋理财中心经营风险的增加。对此，庄增发总经理早已成竹在胸。他说，经过两年的运作，房屋理财中心已经摸透了市场变化的规律，并从动态市场中心总结出能使企业稳健发展的经验。在房屋理财中心在立的第一年，受市场及广大客户的追捧，房屋理财中心完全有能力进行规模扩张，但是，我们很理智地控制了房屋理财中心的发展势头，尽管第一年房屋理财中心仅仅实现了收支平衡，并无利润可言，但是房屋理财中心积累了宝贵的市场经验，从第二年起，我们开始实施了规模化发展战略，本着稳中求胜的目标，房屋理财中心的扩张规模仍然控制在承受能力之内。随着企业自身实力的不断加强，扩张规模将逐步加快。
房屋理财中心营造的是一个多赢的空间，在这个平台上，直接受益者除了业主、租户和和企业自身三方之外，银行的存贷业务也得到提高，整个房地产三级产三级市场也得到进一步完善和规范，中心还在一定程度上的缓解了政府的就业压力。中心所倡导的交易模式是一种真正意义上的共赢互利模式。
谈到房屋理财中心的未来发展之路上所面临的困难和压力，庄增发总经理坦陈：没有不赚钱的市场，只有不赚钱的企业，市场就明明白白在眼前，房屋理财中心最大困难和压力，不是来自于竞争对手，而是来自于自身的管理水平和团队素质。目前，我们正在根据市场需要，着手制订一个更详细的客户服务计划，员工业务轮训也正在进行之中，下一步，我们的业务将拓展到二线关以外。
庄增发总经理常说，我们从事的并不是什么惊天动地的大事，每天忙忙碌碌，都是一些琐碎的小事。但这是为业主服务，为租户服务，实实在在为老百姓服务。
质朴的话语，道出了庄增发总经理和深圳市房屋理财中心所肩负的责任和使命。唐代著名诗人杜甫曾写道：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”对于流动人口规模空前的深圳来说，深圳市房屋理财中心所付出的努力，不正是杜甫这一经典名句的完美诠释吗？
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