深圳市三级市场月度报告

（2007年4月份）

Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达176家，开设网上中介地铺1780间，注册用户总量54163名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）3万余条，出租信息2万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

　　现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2007年4月份挂牌的租售信息，总量为567655条。其中住宅出售类351369条，住宅租赁类200299条；商业出售类2799条，商业租赁类1969条；写字楼出售类4866条，写字楼租赁类6353条，所有信息均来自176个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

　　第一部分：供给分析

　　第一篇：住宅三级市场

　　一、出售部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳全市二手住宅的挂牌均价为10600元/平方米，环比上涨8.6％。本月受传统旺季的带动，二手房挂牌均价在上月全面上涨的基础上继续强劲上涨，并突破万元大关。

　　各行政区方面，4月份全市6个区的二手房挂牌均价都大幅上涨，涨幅在6％以上。其中涨幅最大的是南山区，本月劲涨11％，挂牌均价高达12538元/平方米，接近福田区的水平，南山区在上月才突破11000元/平方米，仅一个月的时间又突破12000元/平方米，涨幅不可谓不猛；福田区本月的挂牌均价也大幅上涨，环比上涨6.6％，挂牌均价为12621元/平方米，强势突破12000元/平方米；罗湖区本月的挂牌均价也突破9000元/平方米，为9493元/平方米，环比上涨6.5％；盐田区本月的挂牌均价为11665元/平方米，环比涨幅为6％；关外两区本月继续稳步上涨，其中，龙岗区表现比较突出，挂牌均价为6768元/平方米，环比大涨8.9％，蓄势破“七”；宝安区的挂牌均价为7647元/平方米，环比上涨6.1％。

　　（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　1、4月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份罗湖区的二手房挂牌均价为9493元/平方米，环比上涨6.5％。片区走势方面，本月除银湖片区小幅下跌外，其他片区都呈上涨态势，涨幅最大的是火车站片区，高达12.1％，并突破万元大关，主要是新银座华庭、置地逸轩等口岸物业的挂牌量较多，拉升了片区均价；东门片区的二手房挂牌均价本月也突破万元大关，报10554元/平方米，环比上涨5.6％，至此，罗湖区共有5个片区的二手房挂牌均价在万元之上；莲塘、水库太宁、布心太白、怡景黄贝、清水河、笋岗本月的涨幅也较大，超过6％，其中，水库太宁突破11000元/平方米，莲塘突破9000元/平方米，笋岗突破8000元/平方米，清水河突破6000元/平方米；蔡屋围、洪湖、田贝翠竹的涨幅相对温和些，环比分别上涨4％、3.4％、1.3％；银湖是罗湖区4月份唯一一个二手房挂牌均价下跌的片区，环比小幅下跌1.7％，主要是由于金湖花园、金银园、碧清园等中低档物业的比重较大导致片区均价下降。

　　2、4月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份福田区的二手房挂牌均价为12621元/平方米，环比上涨6.6％。本月福田所有的片区二手房挂牌均价都呈上涨趋势，黄木岗、香蜜湖-农科莲花北、竹子林的涨幅相对较温和，在3％～5％，八卦岭、南园巴登、福田南涨幅都很小，涨幅为1％～2.1％，其余片区的涨幅都较大，在6％以上。梅林区的挂牌均价在本月突破万元，福田区17个片区中，除八卦岭和南园巴登外，其余15个片区的挂牌均价都在万元以上。

　　3、4月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份南山区的二手房挂牌均价为12538元/平方米，环比猛涨11％，强势突破12000元/平方米，并与福田区看齐。各片区的二手房挂牌均价也全都强劲上涨，其中，蛇口和南油片区的涨幅都很大，超过10％，分别为12.3％和11.4％；其次是科技园、南头、前海、后海、红树湾、龙珠片区，环比涨幅在8％～10％之间；华侨城和西丽的涨幅相对南山其他片区要小些，为5.6％。本月南头和南油两个片区的挂牌均价突破万元大关，至此，南山区除了西丽和龙珠的挂牌均价在万元以下外，其他片区的挂牌均价都在万元以上，另外，红树湾片区本月的挂牌均价更是突破20000/平方米，是深圳唯一一个二手房挂牌均价超过20000/平方米的片区。

　　4、4月份盐田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份盐田区的二手房挂牌均价为11665元/平方米，环比上涨6.0％。本月大小梅沙和沙头角两个片区的二手房挂牌均价涨幅比较悬殊，大小梅沙片区由于倚天阁、东海岸、海世界公寓等高档物业的比重较大，使得片区的均价大幅上涨，本月大小梅沙挂牌均价为15674元/平方米，环比上涨11.8％，而沙头角片区的涨幅较温和，环比上涨3％。

　　5、4月份宝安区二手房价格分析

　　由于宝安区的三级市场主要集中在新安、西乡、龙华、宝安中心区四个片区，其他片区如观澜、石岩、松岗、福永、沙井、光明的二手房存量非常少，故忽略不作分析，仅研究新安、西乡、龙华、宝安中心区的二手房市场。

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份宝安区的二手房挂牌均价为7647元/平方米，环比上涨6.1％。新安、西乡、龙华本月的二手房挂牌均价涨幅都较大，在5％～8％之间，这三个片区的挂牌均价在本月同时突破7000元/平方米；宝安中心区的涨幅相对平稳，环比上涨3.4％，挂牌均价突破9000元/平方米。

　　6、4月份龙岗区二手房价格分析

　　由于龙岗区的三级市场主要集中在布吉、龙岗中心城、横岗、坂田四个片区，其他片区如坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳的二手房存量非常少，故忽略不作分析，仅研究布吉、龙岗中心城、横岗、坂田二手房市场。

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份龙岗区的二手房挂牌均价为6787元/平方米，环比上涨8.9％。所监控龙岗的四个片区二手房挂牌均价都以较快的速度上涨，其中，布吉和横岗的涨幅最大，分别为10％和8.7％，并都突破6000元/平方米；坂田由于万科城、第五园等高档楼盘的支持，本月挂牌均价突破9000元/平方米，达9291元/平方米，环比上涨6.5％；龙岗中心城环比上月也上涨5.2％。

　　（三）4月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：创辉租售、创道地产、世华地产、中联地产、中原地产、招商置业、金地置业、中天置业、通泰地产、海王地产。本月金地置业取代深房联地产进入前十名，其余的和上月一样，个别中介在排名上有所变动；发布信息量上，各中介的信息发布量较上月有所增加，创辉租售继续保持榜首的位置，信息发布量超过10万条。

　　二、出租部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市的住宅租赁挂牌均价为36元/平方米/月，较上月上涨1元/平方米/月，涨幅为2.9％。各行政区方面，罗湖、福田、南山、宝安本月的住宅租赁均价环比上涨1元/平方米/月，盐田区和龙岗区则保持不变。虽然租赁市场有上升的趋势，但与住宅出售市场相比，租赁市场显得比较平稳。

　　（二）各片区租赁价格分析

　　1、4月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区4月份的租赁均价为39元/平方米/月，较上月上涨1元/平方米/月，涨幅为2.6％。本月罗湖大部分片区的租赁均价都有1元/平方米/月以上的上涨，其中银湖片区的涨幅最大，环比上涨4元/平方米/月，涨幅为11.8％，主要是银谷公寓、银谷中际会中心等高档物业的拉升所致，其次是水库太宁和怡景黄贝，租赁均价环比上涨3元/平方米/月，涨幅在8％左右，布心太白环比也有2元/平方米/月的上涨，其他的涨幅都为1元/平方米/月，洪湖是本月罗湖区唯一一个租赁均价呈下跌状态的片区，环比下跌1元/平方米/月。

　　2、4月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区4月份的租赁均价为43元/平方米/月，环比上月上涨1元/平方米/月，涨幅为2.4%。涨幅较大的片区有华强北、黄木岗，环比上涨3～4元/平方米/月，其他片区的环比涨幅都在1～2元/平方米/月；南园巴登和八卦岭本月福田区住宅租赁均价下跌的两个片区，环比分别下跌2元/平方米/月和1元/平方米/月了；园岭白沙岭、福民石厦、车公庙、竹子林本月的住宅租赁均价与上月持平。

　　3、4月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区4月份的租赁均价为38元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月，涨幅为2.8％。华侨城、蛇口的涨幅最大，环比上月上涨3元/平方米/月，其次是科技园、后海、红树湾、南油、龙珠，环比上涨2元/平方米/月，南头环比上涨1元/平方米/月，西丽和后海与上月持平。

　　4、4月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田区4月份的租赁均价为32元/平方米/月，上月持平。大小梅沙和沙头角的住宅租赁均价也和上月持平，盐田区的本月的住宅租赁市场处于均衡状态。

　　5、4月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区4月份的租赁均价为26元/平方米/月，环比上月上涨1元/平方米/月，涨幅为4％。新安的住宅租赁均价本月止跌会升，环比上涨1元/平方米/月，龙华环比也上涨1元/平方米/月，西乡和宝安中心区本月的住宅租赁均价与上月持平。

　　6、4月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区4月份的租赁均价为22元/平方米/月，与上月持平。所监测的四个片区的住宅租赁均价也与上月持平，均价走势处于一个均衡状态。

　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，4月份所监测的7个楼盘二手房出售均价继续大幅上涨，平均涨幅高达9.4％，稍高于上月。南海玫瑰花园、益田村、蔚蓝海岸的涨幅都超过10％，南海玫瑰花园本月的挂牌均价已经超过20000元/平方米，中心红树湾的涨幅也接近10％，波托菲诺、阳光带海滨城、桂芳园的涨幅在6％～8％之间。租赁均价方面，虽然南海玫瑰花园与上月持平外，其他的6个盘都呈上涨态势，但与出售价格的涨幅相比 ，租赁均价的涨幅明显要小，因此，本月所监测的7个楼盘租售比继续远离合理的底线（1：230）。

　　第二篇：商业三级市场

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市的商业物业挂牌均价为30083元/平方米，环比下跌1.6％，虽然除龙岗外其他五个行政区的商业出售均价本月都上涨，但由于宝安和龙岗两个区的商业挂牌份额有上月的53％提高到本月的62％，再加上龙岗呈跌势，因此，全市的商业挂牌均价也呈下跌态势。罗湖、福田、南山本月的商业挂牌均价涨幅很明显，罗湖区环比上涨6.9％，挂牌均价回升到70000元/平方米以上，福田区也回升到40000元/平方米以上，环比上涨7.5％，南山区的涨幅最大，达10.2％。不过，这三个区上涨的原因不尽相同，罗湖和南山是由于本月的低端商业挂牌减少，导致高端商业的比重相对增大，从而拉高区域均价，福田区则主要是华强北片区的高价商业挂牌较多，使得片区的整体价格上涨。盐田区和宝安区本月也小幅上涨，涨幅分别为2.4％和4.9％；龙岗区是本月唯一一个商业挂牌均价下跌的片区，环比下跌1.9％。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市商业物业的租赁均价为128元/平方米/月，环比大跌26元/平方米/月，跌幅为16.9％，主要是由于罗湖和福田两大商业旺区的租赁均价大幅下跌所致。本月罗湖区的商业租赁均价跌破300元/平方米/月，环比下跌22元/平方米/月，跌幅为7.1％，福田也跌到200元/平方米/月，环比下跌38元/平方米/月，跌幅高达16％，主要是福民石厦、梅林等片区的较多的中低档商业房租所致，南山、盐田、宝安本月的商业租赁均价环比上月有2～4元/平方米/月的上涨，龙岗本月商业租赁均价环比上涨9元/平方米/月，涨幅高达15.3％，原因是布吉街新一佳附近的商铺和龙城国际的商铺房租拉升区域价格。

　　第三篇：写字楼三级市场

　　【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市出售写字楼的均价为16302元/平方米，环比上涨1.9％。所监测的三个区的写字楼挂牌均价都大幅上涨，罗湖环比上涨9.8％，挂牌均价突破万元；福田区环比上涨6.8％，挂牌均价已经接近18000元/平方米，南山区的涨幅最大，达10.7％，挂牌均价为14742元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份出租写字楼的均价为83元/平方米/月，环比下跌3元/平方米/月，跌幅为3.5％，虽然罗湖和福田的写字楼租赁均价与上月持平，南山较上月更是上涨了2元/平方米/月，但由于罗湖和南山这两个区的写字楼租赁几个相对较低，并且放租的写字楼物业比重由上月的24％提高到本月的35％，所以全市的写字楼租赁均价仍然呈下跌趋势。

　　第二部分：成交分析

　　一、4月份全市二手商品房成交概况

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】

　　根据统计数据，4月份全市二手商品房的成交面积突破百万平方米，高达1116563平方米，较上月大幅增长73％，相应的，成交套数也超过万套，为12421套，较上月增长72.9％。全市六个区的成交量环比上月都大幅上涨，涨幅超过40％，其中盐田区和宝安区的成交量都翻了一翻多。成交分布上，关内关外的成交量比例约为6：4，关内的成交主要来自福田区和南山区，这两个区的成交量总和占关内的85％，关外两区中，宝安的成交量比龙岗稍多。

　　二、4月份各行政区自助交易的比例

　　根据统计数据，4月份全市共有507373.37平方米的二手商品房是通过自助交易成交的，占全市总成交面积的45.4％。由于4月份每个区的成交量都大幅增长，相应的自助交易面积也较上月要大，但除了宝安区，其他5区自助交易占全区成交量的份额与上月相差不大，宝安本月的自助交易所占的比例较上月要小，但仍然远高与其他区的，导致关外自助交易比重奇高的原因是绝大部分中介的总部都设在关内，其在关外的地铺在成交时为了方便，不回中介公司总部打印合同，直接到当地的房产管理部门打印合同，这样在国土局的备案就显示为自助交易。

　　三、4月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

　　【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】

　　1、罗湖区

　　2、福田区

　　3、南山区

　　4、盐田区

　　5、宝安区

　　6、龙岗区

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如2006年6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份增加了商业和写字楼部分，11月份增加了成交分析。虽然报告不断的在完善，但仍有不足，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

　　附：各行政区二手住宅挂牌均价走势图