房产证递件通过审核 转让房产才合法有效

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http://www.szhfc.com.cn 2007-04-27 09:59 南方都市报

　　本报讯(记者魏终超)“我的房产证没办出来，结果签了房屋转让合约法院一审还是判有效，我不服。”黄先生看了本报在3月30日刊登的《房产证未办，上市交易违法》的文章后，更坚定认为该合同应属无效，但法院的一审判决让他很无奈。律师称，判断合同有无效应，是以在国土资源与房产管理局(以下简称国土局)的办证递件是否通过审核为分界线。

　　合同备案等同登记领取权属证书？

　　记者获悉，2006年9月30日，黄先生通过深圳市深房联房地产经纪有限公司与卖方仇某签订了一份《房屋转让合约》，不过当时他购买的宝安区某花园的房子房产证并没有出来，开发商预计在12月底才能办理房产证。10月1日，黄先生听朋友说未有房产证交易是违法，于是提出要取消合同，但中介和买方不同意。于是在11月15日，黄先生把中介和买方一起告上法庭，要求判决合同无效。

　　但法院认为，黄先生与开发商签订的买卖合同(预售)已经在国土局办理了备案登记，说明房屋已为“依法登记领取权属证书的房地产”，可以依法转让，只是黄先生没有履行一定的手续将房产过户到自己的名下，并不影响合同的效力。同时黄先生并不能举证房产无法办理房产证或属法律法规禁止办理房产证的范围，应承担举证不能的责任，所以驳回了黄先生的诉讼请求。

　　这个判决让黄先生感觉非常无奈。他之后找到房协投诉，房协调查确认后在2007年4月6日对该中介进行了曝光和暂停售房的处罚。之后在2007年2月1日，黄先生因不服一审判决进行上诉，目前二审正在审理当中。

　　 审核通过才能视同已有房产证

　　对于法院的判决，广东国晖律师事务所徐林认为，这只是个案情况，大部分应该是会判决合同无效的。他说：“因为如果签订了预售合同并在国土局备案后就可以签订合同转让，这是与国家严厉打击‘炒卖楼花’现象的精神所违背。而且目前房产实行登记制度，如果房产没有过户到业主名下，那么这个产权是不确定的。也就是说，没有过户之前业主是没有完全所有权的，他只有占有、使用、受益权，但并没有处分权。”

　　对于《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的“依法登记领取权属证书的房地产”，徐林认为应该理解为开发商递件后，通过国土局审核登记的房产。因为递件后，国土局还要审核资料的合法性，最终才能确定是否能过户给新业主。通过审核登记后，那么新房产证出来就不存在问题，房产转移也就顺理成章。至于业主是否领取了房产证，这已经不能改变房产证的内容，也不会影响签订转让合同的合法有效性。