收入提高房价更高 低收入者住房“出路”在哪

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http://www.szhfc.com.cn 2007-04-23 09:51 辽宁日报

　　低收入者的住房“出路”

　　为期5天的2007年沈阳春季房交会今天将落下帷幕。几天来，无论是沈阳(国际)会展中心，还是沈阳房产超市，都是人潮汹涌。以“政府搭台、企业唱戏、百姓受益”为宗旨的沈阳房交会，确实带给市民极大的期待。

　　看房买房的，不只是“私家车”，还有“公交车”和“自行车”。政府的优惠政策，开发商推出的大量中小户型，在一定程度上提高了普通居民的购买力。但要满足中低收入者的住房需求，必须要完善相应的住房保障机制———

　　私家车、公交车、自行车

　　一起涌向房交会

　　2007年沈阳春季房交会，给人的总体印象就是一个字———火。

　　几天来，无论是沈阳(国际)会展中心，还是沈阳房产超市，无不人山人海。私家车、公交车、自行车，一起涌向房交会。

　　4月19日，房交会首日，记者还没到会场就提前感受到了会场的火爆。上午10时乘坐214路公共汽车前往沈阳(国际)会展中心采访，车上拥挤异常，司机不禁惊讶地问：“你们不是都去买房吧？”

　　偌大的沈阳(国际)会展中心，仿佛成了人的海洋。各个楼盘展位里都有购房者进行咨询，售楼员细致耐心地为看房者进行着讲解。

　　根据房交会组委会的统计，平均每天13万至15万人的参展人数，不仅创下了沈阳历届房交会之最，如此火爆的场面，在全国也是少见的。房交会首日，商品房就卖了9.4亿元，存量房签约额达6.2亿元。

　　不仅新楼盘，二手房市场也呈现出火爆场面。房交会第一天二手房超市就收到了10万条二手房房源信息，而3万多人次的造访，也创造了二手房交易会日人流量的新高。

　　今年房交会沈阳市把二手房交易全部设在了房产超市，作为房交会的分会场，今年改变了以往场外买房场内认证的模式，沈阳市内五区及东陵浑南新区、铁路住房交易中心一并进驻房产超市现场办公。80余家中介机构云集房产超市，其囊括的二手房源创历年之最，“直售展区”提供面对面的零距离交易，不需要任何中间环节，真正实现场内买房场内认证的一站式服务。会场内设有购房服务指导中心，为百姓讲解相关买卖知识等全程购物指导，对达成买卖意向的双方，购房顾问将进行售前和售后跟踪服务。

　　本届房交会除了具有房屋预售许可证的楼盘可以入场销售外，组委会还专门设置了展区，允许一些即将入市的楼盘提前进行展示，方便市民选房。

　　为方便市民到房交会主会场观展购房，房交会组委会还为市民提供了300辆免费观房车，并组织了丰富多彩的活动，包括举办推介文艺晚会、举办购房摇奖活动、开通百万市民看房免费观展直通车、开展市民购房意向调查、制作发行《百姓购房指南》、户型推介展示等。

优惠政策

　　让交易成本明显降低

　　132家房地产开发商参展，展销楼盘150座，住宅配套企业96家，尽管此次房交会参展的楼盘没有上一届春季房交会多，但外埠开发商的厚积薄发对于消费者来说无疑是个利好消息。

　　政府提供的优惠政策也是吸引市民的一大因素。“房交会”期间，居民个人购买参展开发企业销售的普通住房和个人购买存量住宅，继续享受优惠政策：个人购买新建普通商品住房面积在120平方米以下的(含本数)，按建筑面积每平方米20元发给补助资金；个人购买新建普通商品住房面积在120平方米以上至180平方米以下的(含本数)，按建筑面积每平方米15元发给补助资金；个人购买存量住房面积在180平方米以下的(含本数)，按建筑面积每平方米10元发给补助资金；卖旧房买新房和拆迁取得政府货币安置补偿已享受差额缴纳契税政策的购房人，如新购房屋面积大于原房屋面积的，按照面积差领取补助资金，但个人住房补助资金不能超过其已缴纳税款的额度。个人出售取得产权不足5年、交易面积90平方米以下(含90平方米)的存量普通自用住宅给予适当补助：个人出售存量住宅成交单价2000元/平方米以上的，补助标准为75元/平方米；个人出售存量住宅成交单价在1500元至2000元/平方米之间的，补助标准为56.25元/平方米；个人出售存量住宅成交单价在1500元/平方米以下的，补助标准为37.5元/平方米。按以上标准，对符合条件的个人存量住宅出售方给予补助。另外，存量住房交易手续费减半收取，即3元/平方米；个人贷款购房抵押登记手续费减半收取，即100元/件；个人购买普通住房的房地产证明费减半收取，即50元/件。

　　以“政府搭台、企业唱戏、百姓受益”为宗旨的沈阳房交会，确实带给市民极大的期待。

　　大房子渐少

　　小户型走俏

　　在政府宏观调控政策下，今年沈阳房交会参展楼盘中小户型所占比例均达到70%，最高的达到了85%以上。

　　记者采访发现，这些中小户型的大量推出受到了市民的欢迎。100平方米以下、尤其是80平方米左右的中小户型很“抢手”。

　　铁西区政府附近一家以经营小户型为主的楼盘，这次房交会带来了300多套楼房，成交的已经70多套。

　　一位楼盘销售人员向记者介绍：“现在大户型的市场情况不太好，一般中低收入家庭难以承受大户型带来的经济压力，而中小户型由于首付较低、月供较少，因此受到了中低收入者、尤其是刚刚工作不久的年轻人的欢迎。”

　　房价依然是百姓选房最为关注的要素，能承受得起，这是他们选房的最基本条件。

　　在大东区一家楼盘前，围观者络绎不绝。难道有什么促销活动吗？置业顾问笑着说：“我们不靠活动来吸引眼球，我们家小户型首付才2万起，这是最实用的促销，还有比这个更实在有效的吗？”

　　“大户型房子，咱买不起。”栗大娘快言快语。她是给儿子来选购婚房的。“他们刚上班怎么能一下子拿出几十万甚至上百万的房款呢？开发商推出中小户型，好！首付少，房款少，以后物业费也少，再说了，两口人有个七八十平方米也够住了，再大也是浪费。”

　　记者采访了解到，第一季度沈阳批准入市商品住宅每套平均面积为88.93平方米，同比下降了10平方米，沈阳目前中小户型、中低价位住房已经成为供应的主流。

　　“5年前沈阳就坚决地推动了50至60平方米的小户型建设，现在看来这个方向是正确的，也完全符合国家的要求。沈阳房地产市场现在能够平稳、健康、高速地发展，与我们大力推广小户型是有直接关系的。”沈阳市领导说。

收入提高，房价提得更高

　　房价攀升，在全国都是普遍现象。就拿沈阳来说，短短几年间，沈阳中心城区的房价已经“奔六”，浑南的房价也“超四”，就连铁西区和大东区房价也都突破3000元了。

　　崔平是深圳一家公司沈阳办事处的工作人员，他说，2001年大学毕业后留在沈阳工作，当时单位所在的铁西区房价每平方米只有2500元左右，但由于积蓄有限，想再存点儿钱买房。“没想到不到5年，这个地区的新房价格已经涨到每平方米4000多元了”。

　　房价不断攀升让渴望购房的普通家庭不禁望而却步。在房交会，记者就经常听到这样的议论：“太贵了，买不起啊！”

　　正是考虑到中低收入家庭购房的承受能力，在政府宏观调控政策下，中小户型大量推出。而一些市民，也开始在寻找着新的住房“出路”。

　　沈河区的方女士在房交会上四处寻找房源，她说市内的房子太贵了，不少二手房都卖到每平方米4000元以上，所以准备在离家稍远的浑南新区和沈北新区选择。

　　在房交会上一番通盘考察后，钱女士在铁西区区委附近的一家楼盘前，停了下来。

　　“这房子多少钱？”钱女士指着一栋把西山的房子问。“四楼3480元，六楼3580元。”

　　房子的面积是70.75平方米，经过仔细地计算比较，钱女士选中了那套4楼的房子。“中心城区的房价太贵了。”钱女士说，所以她把目标锁定在了离家较远的铁西区。

　　沈阳市房地产研究所所长范翰章分析，沈阳住宅郊区化进一步加速，去年沈阳新上市的楼盘大多在二环左右，甚至二、三环之间。由于沈阳目前正在下大力气解决城市交通问题，并且有数据显示，沈阳平均每15人就有一辆私家车，沈阳私家车达44.2万辆，这些因素使得近郊区开发量放大、核心城区销售量缩小，进而造成沈阳商品房均价的涨幅趋缓。

　　沈阳目前四大新区：浑南新区、棋盘山新区、沈北新区、细河经济开发区均表现了强劲的发展势头，其中沈北新区被与会专家看好，被誉为增值潜力巨大的区域之一。

　　沈阳人更愿意购买哪个区域的房子？理想房价是多少？……根据春季房交会前发放的《市民购房意向征集表》网上调查数据显示，在14200多名被调查者中，近八成市民能接受3000元/平左右的房价。

　　袁大妈的烦恼———赶了两天“集”，也没买到房

　　熙熙攘攘的人群中，袁宗静拎着一大袋楼市信息，走得很吃力。

　　没有公积金，不能贷款购房，袁大妈希望找到便宜的房子，自己能够支付得起。

　　这位60多岁的老人，已经是第二天走进房交会了。“昨天看了一半，展厅太大，没看完就累了。”袁大妈说。

　　“今天都看了，哪个我都买不起。”袁大妈有些失望。

　　郊区的房子有些便宜，但岁数大了，子女又不在身边，交通、购物等方面带来的不便都令她犯难。

　　但在市区买，和老伴靠退休金生活的老人，怎么能一下子拿出至少20万元的房款呢？

　　“我现在特别着急，就想买个五六十平方米的，两个房间就行。”

　　袁大妈的儿子念研究生，去年处了个对象，带家里来了，可家里仅仅31平方米的房子，特别拥挤，也不方便。这让袁大妈很“不好意思”。

　　其实，要不是听说她的房子离地铁出口近，要动迁，她还不会有底气走进房交会。

　　“我家住在鹏利广场附近，房子的位置不错，真要动迁的话能有一笔钱。听说房交会上有些房子便宜，就赶来了。”

　　袁大妈现在住的31平方米的房子，还是1978年小河沿的房子动迁时分的。“30年了，我们一家三口就挤在这个单间里，地上摆了个单人床孩子睡在上面。”

　　房产走入市场后，她一直想买房，但一直买不起。“房子2800多元的时候，我买不起，那时退休金每月200多元；后来退休金涨了，房子的价格也在不断地涨。”

　　现在，她只能把希望寄托在政府的住房保障上了。

　　令老人高兴的是，沈阳已经开始了这方面的努力。“沈阳下一步要采取措施，加大普通住宅的建设力度，另外，建立住房保障体系，满足中低收入家庭的需要。”

宏观调控成绩难能可贵

　　涨幅将控制在5%以内

　　今年的两会上，房价成为一个最引人关注的焦点。两会将房价作为一个关系国计民生的大问题提出来，并引发如此热烈的响应还是第一次。对于调整房价，现在可以说达成一些共识：房价高———形成了共识；高房价造成老百姓住房需求不能得到妥善解决是另一个共识。

　　沈阳市房地产研究所所长范翰章分析，根据各地公布的数据，去年沈阳平均每平方米3421元的商品房销售价格，在全国15个副省级城市中排在倒数第3位，仅比哈尔滨和长春两市略高。沈阳去年每户购房80平方米的房价收入比为7.37∶1，这意味着，如果收入居沈阳平均水平的家庭，每年所有收入都用来买房，这户家庭不到8年就能够买下一套80平方米的商品房。

　　范翰章说，在经历了宏观调控，全国大部分地区商品房销售量基本持平或下降的大背景下，去年沈阳市15.26%的销售增长率和1107.1万平方米的商品房预售面积这一成绩的取得，“实属难能可贵”。

　　去年沈阳房地产销售的面积为1107万平方米，销售金额378亿元，存量房销售面积为187万平方米，销售金额65亿元，同比分别增长40%和39%。

　　“去年，外地人购房量占全市总量的29.2%，其中省内占全市的16.8%，外省占全市的12.4%。”

　　而之前外地人购房量占全市总量的比例是26.9%。“虽然这个数据是按身份证划分，实际要略低一些，但外地人在沈阳买房，已经占了一个较大的比重。”范翰章说。

　　“外地人购房属于双刃剑。”范翰章说，外地人购房比重增大，反映了沈阳房市活跃，与沈阳作为中心城市相适应；而大连房价高幅度上涨的一个原因就在于外地人购房量较大，所以沈阳应该将外地人购房控制在合理的范围内，避免其影响下的房价上涨。

　　2007年，沈阳房地产将步入一个大发展的时代。香港世贸、香港恒隆、富力地产、华润置地、深圳金地、恒大、广州碧桂园等国内行业大牌开发企业纷纷抢摊沈阳市场，沈阳将步入一个全新的大开发时代。

　　“目前全国知名的大开发商70%以上都到沈阳来了，沈阳卖的地60%以上是外地开发商买的。大开发商资金充裕、开发经验丰富，能够提高沈阳房地产开发质量，缩短沈阳与全国和世界的差距。而外地开发商竞争加剧，消费者将从中得到实惠。”范翰章说。

　　据介绍，沈阳去年每户购房60平方米的房价收入比为5.53：1，比2005年下降了0.36；每户购房70平方米的房价收入比为6.45：1，已经接近国际房价收入比3～6倍的标准。

　　范翰章表示，沈阳市委、市政府多次强调“老百姓的需求就是我们工作的导向和目标，要多建一些每平方米3000元左右、户型在60平方米左右的房子，为广大市民提供大家都买得起的房子”。沈阳去年城市居民人均收入达到11651.4元，又为房地产发展奠定了坚实的基础。

　　据统计，沈阳商品房价格状况名列15个副省级城市的第13位。其中均价的增长幅度为全国副省级城市中最低；综合房地产投资、销售面积、销售金额等9项指标，沈阳和成都并列15个副省级城市第一名，可以说沈阳是全国范围内发展形势最好的城市之一。

　　解决低收入群体住房问题，是抑低房价还是完善保障机制？

　　沈阳的房价在全国大中城市处于中低水平，即便3000多元的房价，低收入家庭仍难以承受，范翰章认为：“这是体制问题，一部分市民的住房问题要靠政府的保障体系。”

　　中国的房价高与经济的飞速发展也是分不开的，每年以10%上升的GDP中缺少不了房地产市场火热的支持，再加上人们生活水平提高后对高品质生活的追求，强大的购房需求支撑着房地产市场在未来几年中依然会保持火热发展的。

　　今年一季度沈阳全市商品房销售均价3474元/平方米。按沈阳市房产局合同备案数据统计，商品房销售均价同比下降1.6%，其中商品住宅销售均价3192元/平方米，同比增长5.2%；存量房均价2149元/平方米，同比下降2.2%，其中住宅2204元/平方米，同比增长0.7%。

　　“通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，让每一户中低收入家庭都能够在不久的将来实现‘居者有其屋’的梦想。”这份由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，在全国政协十届五次会议被定为一号提案。

　　有专家指出，房地产市场目前急需缓解的三大问题：房价高、房型大、房源少。一些人总是把解决这些问题的关键寄希望于把房价降低，这也是广大购房者的心声。但是，在这种调控的紧张时期，解决楼市问题的关键绝对不应该是“降低房价”，而是“完善住房保障系统”。政府有义务解决民众的住房问题，因为住房是人的基本权利之一。目前，在资源相对缺乏的情况下，一下子满足所有人的产权问题是不现实的。政府应在市场化的基础之上，大力完善住房保障体系。(徐晓敬)