剖析深圳持续疯狂的楼市抢购现象

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http://www.szhfc.com.cn  2007-04-19 10:48 新浪博客

剖析深圳持续疯狂的楼市抢购现象

4月的深圳楼市又出现新一波抢购风潮。从06年始，楼市一直在政府调控打压、民怨沸腾的情况下仍背道而驰的疯狂演绎着。商品供应少、需求多自然会出现抢购。究其原因，仍然是市场供求在主导着这一波接一波的抢购浪潮。楼市的强劲需求动因在哪？我们得从深圳有别于它的特殊城市背景，从宏观与微观两个角度进行剖析。

宏观因素：

1、  深圳的土地资源逐步紧缺，而深圳户籍人口约两百多万可实际常驻加流动人口已高达达一千多万。单位土地人口密度已直逼弹丸之地的香港。土地的稀缺导致了土地成本的攀升增长；

2、 经济的强劲高速发展，部分人群的楼市强劲购买力；

3、  深港两地的逐步融合，一河之隔的地缘优势和便利交通，两地楼价的巨大差异，吸引大批港人深圳置业投资，进一步加剧深圳楼市供求失衡；

4、  经济的繁荣加快了深圳整体市政规划基础设施的建设提升（典型的如宝安中心区建设、深圳火车新客站、火热建设四处延伸的地铁、大运会场馆、各条重要干道的改扩建及伸展…），进一步增强城市的现代化魅力和吸引力，激发流动人口渴望常驻归属的心态；

5、  市场投资品种单一，大众化的投资除了股票基金债券就是房产，而对普通大众来说，相对股票等虚拟化风险化投资，房产是更具保值增值功能的低风险投资产品；

6、  安家置业自有住房是不可逆转的民生根本，也是时下社会保障体制不健全下民众自我寻求保障的首要手段；

7、  深圳的经济持续繁荣，庞大人口下集聚的部分人群强大资金实力以及香港和其它境外资金大量的流向楼市投机炒作牟取暴利，已使本地楼市从基本的居住消费市场转变为投资（投机）与消费并存的高热度市场。

微观因素：

1、  作为房地产产品生产供给者的开发商，在土地资源本已紧张的情况下，高价夺地后趋之若骛的囤积垄断土地、分期开发、分期惜售，进一步制造人为的供应紧张态势；

2、  开发商进行集中蓄水的营销策略，在预售前即开始接受咨询登记，积累意向客户。在预售证拿到后不是即刻开始敞开销售，而是刻意积累超过可售房源数倍数十倍的大量客户后排队集中发售，人为制造抢购气氛；

3、  购房者多数非理性的恐慌盲从心里，不成熟的购房心态助长了开发商制造抢购的不良心态；

4、  近些年，温州炒房团横扫全国的景象尚未散去，深圳本地已衍生出一个不容小视的庞大楼市炒家群体，这个群体在楼市偿到甜头后不断滚雪球般的壮大，在各个楼盘推波助澜的跟风抢购，进一步的人为改变了楼市供求关系，刺激了楼市的热度、房价的疯涨。而相当数量的初次置业者成为被被动裹胁着随波逐流参与抢购的受害者，据一些业界同行在目前一些热销楼盘统计分析，不少楼盘开盘时认购者超过一半甚至更多的是炒家。这是一个非常可怕的，激发楼市泡沫的主因之一。一手楼的高房价、炒家的活跃也进一步提升了二手房的价格，也刺激了深圳三级市场地铺的遍地开花。关内一二手房价的整体飙升，土地的稀缺，关外城市市政及交通建设（地铁延伸…），进一步加剧了关内无论投机炒楼还是购房自住的人群大量涌向关外，导致深圳关内外楼市全线抢购热潮；

5、  深圳在06年政府出台一系列调控打压楼市过热的政策、在媒体舆论以及民声一片呼号喊打、在部分政府官员专家学者业界人士分析判断楼市过热泡沫显现、甚至预计要降温、在多数大众期待观望楼市价格止涨或回落后，06下半年至07年初，楼市价格依然在疯涨不断，进一步加剧观望并打算延迟购房者的恐慌与失落，失去幻想而加入抢购行列。

6、  无论招拍挂还是招投标事实上目前深圳的开发商都是价高者得，不断高价拿地，无论后续市场虚实结果如何都进一步加剧了市场房价趋涨的表象，刺激了周边开发商、炒家跟风哄抬房价的信心，加上媒体舆论时刻出现的房价仍会趋涨的声音导向，普通购房者唯恐延迟购买房价更高的忧虑。使尚有一定购买力或勉强能购买的纷纷抛弃幻想，在炒房群体的裹胁下加入蜂拥抢购的行列。

纵观目前深圳楼市，无怪乎是以上主要环境及因素在影响着楼市的健康发展。有些是大环境无法改变，有些诱因、有些软环境是完全可以通过政府的行政调控、规范、打压加以遏制，譬如说“价高者得”的拿地方式、开发商的人为囤积土地、蓄积客户制造抢购的手段、分期分批开发销售等不良行为、媒体舆论导向的严谨规范、特别是炒楼者牟取暴利扰乱市场的空间杜绝（最起码要先挤掉炒楼带来的泡沫）等等，都具有现实可操作性。