人民南老牌商圈租客多 东门租售皆宜

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来源： 南方都市报 作者：

　　作为离罗湖口岸最近的商业区，人民南社区受香港购买者的影响非常大。该片区10年以上房龄的二手房多以高密度的高层住宅为主。由于罗湖口岸片区住宅的租金回报率稳定并且相对较高，所以目前投资者买入物业后往往以放租为主，即投资者选择了中长线投资。

　　楼龄较长，投资者居多

　　片区物业以小户型为主。通过记者市场调查及结合世华地产的成交数据可以看出，片区有95%以上的成交物业面积集中在90平方米以下，新政关于首付比例的规定对该片区的成交没有太多影响，而更重要的是该片区的买家以香港客户为主，资金相对比较雄厚，对于首付比例的提高并不特别敏感。

　　邻近口岸的二手楼盘一般楼龄都比较长，户型结构相对落后，又大多是小户型，并不适合居家。一般的罗湖老居民，特别是比较富裕的家庭，会选择福田等地区更好的环境和大户型房屋做居家之用；而在口岸片区购买房屋的以投资为主，投资比例在70%左右。

　　活跃的投资市场中，很多住宅的购买时间都不会超过5年，甚至超过2年的都不多。可以看出，投资者对营业税政策几乎都可以接受，政策不会对成交造成多大影响。

　　香港客户成楼市主角

　　众多香港客户或外地客户，到深圳的第一站就是罗湖口岸。当他们打算在深圳长住或置业之时，往往会将目标锁定在罗湖口岸附近的物业上。该片区二手楼市场上不论买方、卖方，还是出租方、承租方，香港客户都在其中占有较大比重，所占比例在70%以上。

　　由于香港客户的风险意识较强，投资观念也较成熟，因此对繁荣、稳定的罗湖口岸附近的三级市场起到了至关重要的作用。同时因为该片区租金水平较高，投资回报率高，因而吸引了很多深圳投资客前往口岸片区购买物业放租。口岸片区的物业被购买后用来居家的比较少，大多都是放租，租赁市场活跃。

　　片区附近住宅的租金在深圳处于较高水平，平均租金为45元/平方米·月。不过这样的租金水平对于香港客户来说算是很低的，而且这里物业的户型特征很能满足香港客户对住房的要求，又邻近口岸，所以更加受香港客户的青睐。

　　■ 片区商业概况　　欲重建高档消费圈地位

　　人民南是深圳开发最早、开发程度最高的商业片区。片区东起东门南路，西至和平路，南起罗湖口岸，北至深南东路，已发展成为综合性的商务商业区。目前，深圳市政府投资了6亿元对人民南片区进行市政和景观工程改造，以期重建高档消费圈形象和地位。

人民南商圈泛指以人民南路为轴心向周边发散的中央商业区，购物功能立足豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民，并与相隔不远的东门商业步行街相互补充。作为目前深圳最高档的商业片区，它拥有国贸、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、深房百货、罗湖商业城等知名商场，以及华润万方、七·十一、奥康德五金等连锁店，主要经营高档名牌服装、皮具、金银首饰、化妆品等，其中进口商品占较大比例。此外，片区还拥有发达的酒店业，是深圳各类酒店密度最大的区域。这里的娱乐业也是深圳最发达的，集中了各种影剧院、歌舞厅、卡拉OK厅和迪斯科舞厅等。餐饮业也不甘落后。此外，区内还拥有相当数量的金融服务网点。

　　人民南商圈多年来一直是深圳商业发展的龙头和窗口，街区内高楼林立，商业设施恢弘壮观，购物环境优雅舒适，中外名牌商品荟萃一堂，是境内外游客和深圳高收入阶层的首选购物场所。

>> 片区商业构成

A、零售商业：金光华广场、沃尔玛、友谊商场、罗湖商贸城等大型卖场聚集，小街铺林立。

B、娱乐休闲业：新南国电影院坐落其中，同时夜总会、俱乐部较多。

C、酒店业：香格里拉、新都酒店等老牌五星级酒店为主。

D、餐饮业：以高级粤菜酒楼为主。

■ 推荐楼盘

楼盘名称    楼层    面积（㎡）    房龄    总价（万元）    均价（元/㎡）    装修情况

金色都汇    7    68    5年    68    10000    豪装

新银座华庭    8    24    2年    28    11000    豪装

新银座华庭    6    69    2年    75    10800    简装

锦花大厦    17    90    16年    55    6200    普装

友谊大厦    8    48    12年    29    6200    豪装

银座金钻    22    56    3年    52    9200    简装

云峰花园    18    105    8年    68    6400    豪装

金城大厦    2    48    11年    26    5400    简装

　　东门 “寸金地”租售皆宜

　　东门是深圳传统的商业旺区，住宅物业并不算多，可谓“寸土寸金”。这里可用于住家的楼盘，大部分在东门旺区的外围。由于历史较长，这里的楼盘新旧不齐，上世纪80年代的多层老盘和近两年的新盘都能见到。

　　二手价格“温和”增长

　　由于东门本地居民在二次置业时纷纷到福田和南山购房，因此即使是东门的居家型楼盘也基本上是为周边商业而服务的。东门的楼盘大多以小户型为主，购房者也以投资型居多，居住在东门的人多为在附近工作的年轻白领和生意人，比较适合住家的楼盘主要集中在人民北路一带。

　　近年来，东门片区二手价格稳中有涨。东门片区的新盘以缤纷时代、东悦名轩、东门天下等为代表，目前二手均价一般在9000元/平方米左右；老一些的楼盘有立新花园、万科彩园、128大院和书院街等，二手均价差距较大，一般在5500元/平方米左右。缤纷时代在不到两年的时间内房价增长25%，东悦名轩、中信星光名庭、旺业豪苑年均增长分别为5%、8%、9%。总体来说，目前东门片区的发展是稳中有涨，增长速度比较温和。

商业带旺租赁市场

　　东门商圈更是带旺了的二手楼交易市场，该区域租售行情一时交投火爆。其之所以如此，说明在香港人心目中，东门依旧是深圳无可争议的消费中心，且以老街为“点”、以东门中路和深南东路为“线”辐射开去的黄金地带，租金由高到低的情况十分明显。

东门可以算是深圳最为成熟的都市生活中心，这不仅因为东门步行街带来的旺盛商业氛围，同时，人民南路一带数量众多的写字楼也为东门片区的二手房带来不少利好：在东门购买二手房，即可直达人民南金融中心，下班后还可享受东门浓郁的居家生活氛围和生活配套，可谓一举两得。

　　■ 片区商业概况

　　地铁带旺东门西市场

　　东门商圈目前经营服装鞋包和小件商品的店铺约占九成，茂业百货、天虹商场、太阳广场等大型综合性百货亦存在经营范围雷同、竞争逐渐加剧之势。地铁出入口“老街站”接壤东门西入口，东门西广场也紧挨着地铁出入口。巨大的人流已带来无限的商机；而铜锣湾·八达商城等众多重量级商家和中高档商厦，更是奠定了东门西入口的商业繁荣基础，改写东门“东热西冷”的商业格局。

　　东门地段的商业街铺一直存在东、北片热而西、南片冷的现象。东门西南面商业中一楼的临街铺位仅租100元/平方米·月，内铺的价格每月竟然只租到每平方米几十元，这与东北片区的昂贵租价相比简直是天壤之别。地铁出现后，不仅临站口的商铺租售价格提高，整个东门地区都受到地铁的利好，东门片区商铺总体价格上升了5%-10%，有部分从住宅投资转过来的投资客也看好东门商业，铺位火热不可避免。

　　由此，铜锣湾·八达商城、金世界商业中心、太阳广场、西华宫及南塘商业城等组成的商城群，将彻底改写东门商业格局。多年以来东门东入口的繁荣鼎盛，将延续到东门西入口。

　　>> 片区商业构成

A、零售商业：茂业百货、旺角购物中心、中海商业城、中威商业广场、大世界商场、九龙城、越港商业中心等。同时，街铺、骑楼、精品店、专卖店遍布该区。

B、娱乐休闲业：人民公园文化宫、儿童公园、罗湖文化宫、深圳戏院、人民电影院坐落其中，同时卡拉OK歌舞厅、夜总会、酒吧、迪斯科舞厅、俱乐部、电子游戏室等星罗棋布。

C、酒店业：星级酒店7家，宾馆18家，如深圳迎宾馆、南方国际大酒店、新园大酒店、大江南酒店、名都酒店、新安酒店等。

D、餐饮业：各式各样的快餐店、大排档和大型酒楼比比皆是。

　　■ 推荐楼盘

楼盘名称 楼层 面积（㎡） 房龄 总价（万元） 均价（元/㎡） 装修情况

中信星光名庭 21 147 4年 208 14000 豪装

东门天下 10 47 1年 56 12000 简装

东门天下 14 63 1年 65 10300 简装

万科彩园 2 180 8年 188 10400 简装

金色都汇 顶层 177 2年 308 17000 毛坯，实用率高

缤纷时代 13 40 3年 40 10000 简装

新风花园 8 72 9年 50 6900 简装

联城美园花园 3 56 2年 63 11000 普装