深圳延长使用到期土地 政府打3.5折

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来源： 财经时报 作者：郭威

　　现在买的房子，等50年(住宅为70年)土地使用权到期以后怎么办？这个问题的答案，由于相关法律的暂时缺位还没有明晰。但之前专家们提供的几种“可能”，都已经有了实例。这些实例，发生在中国改革开放的最前沿——深圳。 

    “温馨提示：10月1日是2006年度土地使用费征收的最后期限，感谢贵公司长期以来对我们工作的支持，请贵公司在此之前缴清相关的土地使用费。”国庆长假之前，深圳市许多没有及时交纳土地使用费的企业主，都收到国土部门发来的这样一条短信。 

    不仅如此，深圳国土部门还把整个9月定为“土地使用费征收宣传月”，期间当地报纸、电台轮番高密度宣传“依法缴纳土地使用费”。 

    在深圳，收取土地使用费越来越不是一件轻松的工作，土地使用权遗留问题愈发突出，拒缴土地使用费现象时有发生。 

    这个历史遗留问题，源于深圳特区在20多年前的探索。他们在中国率先试行的“土地使用权转让”，部分转让期仅为20年——已陆续到期。土地使用权到期后怎么办？如今深圳的解决方案，或许将为50年以后的中国提供一个范本。 

    历史遗留 

    一切都缘自“深圳速度”。 

    1980年8月，深圳特区正式成立，从此这个南疆小渔港就坐上了“火箭”。深圳第一高楼、第一个招标工程、第一个中港合资商业楼宇——深圳国际商业大厦，就在这个时候破土动工。 

    而关于这幢大厦的土地使用权问题，早在那时就埋下了伏笔。 

    当时的中国，改革开发还刚刚起步，《宪法》明文规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。按此规定，正在建设的国际商业大厦无法取得土地使用权。 

    最后，特区的“特事特办”解决了这一难题。1981年12月，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。 

    问题就出在这里——根据这一“特区年限”，国际商业大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。 

    这比国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定——商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年——少了一半。 

    根据《暂行条例》，土地使用权最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 

    深圳规定与国家规定的时限差，就成了问题。 

    到期土地 

    在深圳，像国际商业大厦这样使用“特区年限”的土地有73平方公里，这些都是在1988年之前，依据深圳地方法规无偿划拨的。 

    1988年4月通过的宪法修正案，第一次以法律形式确定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。此后，一系列的土地管理法规相继出台。 

    而深圳先行一步的土地使用权转让，也终于有了上位法的支持。为和国家规定取得一致，90年代初期，深圳出台规定：1988年1月3日之前政府无偿划拨用地，仍按原规定执行；1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局鉴定了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。 

    73平方公里的划拨土地也因此成为“历史遗留问题”，国际商业大厦正是其中一例——根据这个规定，到期后的商业大厦如果想继续使用，业主们不得不补缴20年的土地使用费。 

    “当时的确有一部分业主补缴了，而且是百分之百补的(基准地价×面积)。”广东竞德律师事务所的李建华介绍，因为如果不补缴土地使用费，将不能进行置换、抵押等处分。 

    随着时间的推移，到期土地越来越多，牵涉的业主数量日渐庞大，相当一部分业主因为地价昂贵，选择了拒绝补缴。深圳国土部门也束手无策，“有人交有人不交，总不能把大厦分开拆了”。 

    深圳土地使用费的征收也因此困难重重。对于牵涉历史遗留问题、解决难度大的项目，相关部门不得不选派专家型工作人员，实行“一对一”的对口服务，但即使这样，拒缴的业主依然不在少数。 

    政府让利 

    在这种情况下，深圳不得不再次调整。2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》。这份全文不足1000字的规定，对这一“历史遗留问题”作了详细规定。 

    而这些，也正是仍在审议中的《物权法(草案)》悬而未决的热点问题。 

    深圳市国土资源和房产管理局的一位工作人员，在接受《财经时报》采访时表示，“深圳的地方法规只是暂时解决问题，将来国家出台相关法规，还要以国家的为准。” 

    但无论如何，该《规定》还是受到了业主们的欢迎。新《规定》不再是100%补地价，而是打了个3.5折——到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补交地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。 

    不仅如此，法学专家一再提议的“按年支付”的办法，也在该《规定》中得以体现——根据规定，业主如果不愿意一次性补交地价，也可以改签土地租赁合同，按年支付土地租金。 

    但是，这一办法还是留下了一个“尾巴”，根据该《规定》，业主按年支付的权益要小于一次性支付——只有一次性补齐地价的业主，才可以获得新的商品房产权证，而付年租则只能获得非商品房产权证，也就是说不能进入市场进行交易。 

    可以想见，如果没有一个合理的、一次性的解决方案，这一问题会在以后若干年中一直困扰深圳，也很可能在50年后困扰整个中国。 

　  土地使用权声音 

“让人不能理解的是，为什么住宅就可以自动续期，而商业用房就不能自动续期，一定要提前去申请？北京有许多项目，同一块土地，上面是住宅，下面是商铺，上面的用地性质是住宅，下面的用地性质是商业。这该怎么办？为什么不能做得简单一些，或者索性都能自动续期？70年后，我们一定都不存在了，能不能让我们的子孙后代看到这些法律时觉得是简便的，易于操作的，而不是专门制定出来难为人的？”——地产大佬潘石屹。