走进低价入市时代万科并购透露地产界三大信号

深圳商报   

收购浙江南都房产股份完成在长三角最新布局

万科并购透露地产界三大信号

当北方的任志强还在与一帮学者打“口水仗”的时候，南方的G万科已静悄悄地完成了在长三角的最新布局，在杭州并购了一家大型房地产企业。

帮助老牌上市公司万科企业股份有限公司完成这一布局的，是号称浙江首家省级房地产集团的南都房产集团有限公司。从“南都房产”到“万科南都”，这一杭州地产界大型企业迅速“变脸”透露出的信号相当复杂，远不是业内一对一并购那么简单。

信号一：一些房地产企业资金链开始“绷紧”

南都房产被并购，当地很多人觉得意外。在杭州的12家一级资质开发商中，其知名度当属“第一梯队”，说它是顶级楼盘的代名词也不过分。

8月7日深交所发布上市公司公告，万科和南都又共同在杭州发布并购新闻后，人们才知道这番变局：经与南都集团签署股权转让协议，加上去年双方已转让的股权，万科共拥有了南都房产80％的股份，南都房产将更名为浙江万科南都房地产开发有限公司。南都房产为什么出售？这家企业几位原高管婉言谢绝了记者的采访要求。业内人士分析，也许是企业资金链方面的原因。万科方面的表示更耐人寻味，“万科一年内将在浙江市场投入30亿元人民币”。

当前，一些房地产企业资金链“绷紧”并不是秘密。今年6月，杭州一家大型房地产集团由于卷入一桩官司，被曝因高速扩张导致资金链紧张，而从2003年开始采用“拆东墙补西墙”的“走钱”方式管理现金流。今年初，东方通信发布公告称，将其自有资金7000万元委托工行贷给杭州某大型开发商，贷款年利率达到14％，是银行一年期贷款利率的近3倍。据银行人士分析，这种情况一般属于开发商无法按正常途径从银行贷款时的一种变相融资。这位人士说，原先即便没有抵押物，企业仍可通过另一企业进行资质担保的方式获取贷款，现在没有抵押物的企业基本上无法从银行贷到款了。记者了解到，今年前5个月，浙江省金融机构新增房地产开发贷款160多亿元，月均30多亿元，但在“国六条”发布后，6月份当月新增贷款仅3.2亿元。

信号二：地产界走进“低价入市”时代

这次万科入主南都房产另一个被关注的话题，就是并购价格。万科开出的总价是17.6566亿元。看上去数目庞大，但明眼人一对比就发现，一年前，万科受让南都集团浙江房地产业务20％权益和上海、江苏房地产业务的部分权益，总价约18.6亿元。

一位业内人士认为，南都房产这次只卖17亿多元的价格肯定是不高的，而且万科在控股南都房产的同时，还一次性获得了269.2万平方米的项目资源，其中杭州项目就有174.1万平方米。这位不愿透露姓名的人士说，南都在杭州的项目多在比较好的地段或是升值潜力明显的地段，而目前杭州主城区的房价普遍在11000元－12000元／平方米以上。

显然，在宏观调控继续加强的情况下，房地产企业的强弱分化趋势已越来越明显。

有经济学家认为，金融政策变化对市场产生影响有九个月左右的“滞后期”。实际上，在2004年4月国家全面紧缩银根之后，2005年上半年，杭州地产界便出现了多起开发商寻求合作的案例。当时南都集团向万科出售部分房地产业务权益，只是其中的典型案例之一。

2005年1月，同样为一级资质的房地产开发企业—浙江广通房地产集团有限公司的重组曾被认为是当年杭州地产界的一大新闻：因为资金周转困难，原占股75％的企业员工与集体股近乎全数“出局”。

业内人士称，今年房地产企业的利润预期普遍要低于去年，企业出售的心理价位也肯定会低一些，因此对万科这样已经发展到一定规模的企业来说，“低价入市”的时代已经来临。

信号三：地产界的危机应对策略进一步分化

万科对南都房产的两次出手，完成了国内地产业有史以来规模最大的一次并购。

万科一位负责人在杭州举行的情况通报会上称，目前我国地产业的集中度与国外相比，还存在相当大的差距。今年万科将加速行业整合进程，目标是在长三角、珠三角与环渤海湾地区形成比较平均的资源配置，以规避单一市场的风险。

原南都房产负责人表示，在新的时代背景下，资源整合、联合做大做强是地产企业必由之路，今后，“万科南都将可以分享万科的管理经验、信用资源和融资渠道”。

业内人士分析说，为应对当前的楼市形势，不同企业的策略也在进一步分化。

一类是资金链尚未出现危险的企业，其策略主要是收缩业务，能紧缩的尽量紧缩。另一类是已有多处项目在运作的企业，其选择要么是寻求合作伙伴，引入战略投资者，要么就只能是将现有品牌“托付他人”。年初，杭州知名地产企业绿城集团通过配售可转换债券和股份，引进了由摩根大通等组成的国际战略投资者，募集到资金15000万美元。

“我们想再等一等，看看形势变化。”杭州一位中型地产商说，经过一番风雨，也许开发商和投资者都会更理性。