深圳处于个税调控风口浪尖后市各阶段表现不一

深圳商报   

自5月29日的“国六条”出台之后，国家各部委和深圳地方政策相继推出，“国六条”的建设部细则和深圳细则、六部委的规范外资准入和管理的意见、国税总局的征收个人所得税的通知，持续不断的政策使原本不安的市场更加不知所措，观望情绪弥漫。但从这一系列的调控措施来看，除“国六条”的“90平米70％以上”、5年内征收营业税对市场格局重新定义之外，其余的措施更多的是对市场的规范和管理，并没有真正触及市场的根本，其更多的是对市场心理的影响。

深圳无疑处于此轮国家宏观调控的风口浪尖上，深圳地方执行措施也是紧随中央政策之后。国税总局的个人住房转让征收个人所得税的通知出台之后，深圳地方税务局就于8月1日出台了“通知”的补充意见。在接二连三的政策出台后，市场变得异常敏感，任何风吹草动都会触动市场的脉搏。此次补充意见也不例外，意见虽只是落实细则，并没有真正意义上的新措施出来，但也会对三级市场买卖双方的心理预期产生影响，从而影响到整个市场的走向。短期：缩短交易时间不影响成交量虽然个人转让住房的个人所得税只是强调执行和规范，没有太大变动，但是给买卖双方造成了心理上的影响，害怕后续会有取消“阴阳合同”、“按物业评估值来征税”等措施，所以也在一定程度上缩短了交易时间。而深圳的补充意见出台后，这种心理影响仍将在短期内蔓延，使近期意欲转让和购入住房的置业者提前入市，缩短交易时间。中期：市场观望期将延长虽然政策的整体调控力度不大，但在接二连三的新政出台后，二手住宅市场形成了浓厚的观望气氛，市场成交量出现萎缩，市场变得异常敏感，新政的出台都会对市场造成一定的影响。此次深圳细则若能有效的执行，二手住宅的观望气氛将会延长，市场的成交量会有所下降，市场自住需求和投资需求者的心理预期都将受到影响。

此外，二手住宅的出手成本增加，市场卖家的预期利润会受到限制，部分物业可能由二手住宅买卖市场转向中长期投资的租赁市场，以规避政策风险，待市场明晰后再入市。长期：投资者转投商用物业政策出台的目的是为了更好的规范市场，从长期来看，若政策执行后市场未达到政策制定时的预期目标，后期可能还将出台相关政策，以便市场能够长期稳定健康的发展。

其实个人住房转让所得征收个人所得税早就有之，在国税总局的通知出台之前，已经有一些城市严格执行，如在北京、杭州和南京，房地产市场就试行过征收二手房交易个税的政策，但交易成本上升导致二手房交易量大幅减少，市场渐趋低迷，买卖交易主体持币观望心态加重，使得个税征收不了了之。

深圳补充意见出台后，由于交易成本的上升和投资利润的下降，市场后期的成交量下降不可避免。由于二手住宅转让的成交量下降，大量投资需求会转向租赁市场和商用物业市场，而自住需求则由于后市大量中小户型的供应，会更多地选择一手房。由于个税会逼退一些投资客，三级市场整体成交量的萎缩会导致行业竞争加剧，一些实力不济的中小企业将被淘汰。

总的来看，此次征收个税措施出台，对三级市场的影响深远，加之“国六条”的5年征收营业税，对市场各方参与者心理预期的影响已经产生，尤其是投资客，如果执行得当对其是个巨大打击。而由之改变的市场预期将直接影响市场的走势。不管政策在后期执行如何，此次措施的出台说明了政府对三级市场个人所得税问题的重视，政府的这些举措表明了其规范房地产市场、抑制房地产投机投资行为、促进房地产市场长期稳定健康的发展的决心。这也意味着，房地产市场投资利润减少，投资回报率降低，行业竞争加剧已成趋势。