高地价逼高房价？深首个90平70%预计售价1.6万

南方都市报   

６４５２元／平方米楼面价拿地，如按“成本决定论”来推未来房价必定超高，专家提醒，小户型同质化竞争激烈预示高价拿地风险

编者按

越调控越疯狂，宏观调控在深圳遭到了地产商们前所未有的强烈反击。在７月２８日新政后的首次土地拍卖场上，３宗地政府卖了２５．８２亿元，其中，被称为“深圳中小户型住宅现售试点”的Ａ００４－０１０２地块被天健地产以楼面价６４５２元／平方米的天价夺去。你相信吗？１年前的今天，宝安中心区新房整体还没有卖到这个价呢，１年过去，原来的房价变成了现在的地价。

拍卖过后，深圳地产界又一次以传统的“成本决定论”来论证２－３年后这块地上建起的房子要卖多少钱，结论是：至少１万元／平方米以上。

但是，并不是所有人都在随声附和，一些分析人士提醒：高地价未必能倒逼高房价，３年后，宝安中心区中小户型的同质化竞争，以及宏观调控的持续和长效性等，都将有可能令地产商今日的决定冒有不小风险。

“拍卖天价无疑将会令身处调控漩涡的地产商对深圳地产重燃希望，进而令宏观调控在深圳的效果大打折扣。”在获悉拍卖结果之后，深圳市职业技术学院经济学博士邓志旺说。如他所言，越来越多的置业者开始担忧，这样的楼面地价，会否令深圳房价持续非理性上涨又有了更为充足的支撑。

预计售价１．６万元／平米

“（天健地块）将来的价格肯定会过１万元／平方米。”拍卖结束后，与天健举牌血拼２０轮最终饮恨而归的花样年集团总裁潘军说。之后，接受采访的大多数专业人士，所持判断亦与潘相同。

支撑他们做出上述分析的，就是业界这些年来一直在袭用的“成本决定论”：天健地块楼面价为６４５２元／平方米，加上２０００－３０００元／平方米的建安成本等相关支出，仅成本就可能超过９０００元／平方米，再考虑到合理利润，超过１万元／平方米是很顺理成章的事儿。

鸿荣源地产总经理杨江认为，该地块的成本就可能会达到１．２－１．３万元／平方米。其指出，约５万平方米的建筑面积中，可售面积约４．２万多平方米。依此计算，其楼面价当为７６８０元／平方米，加上建安成本，楼面价就已逾１万元／平方米。同时，“考虑到地块是现售，推向市场将在３年以后，这３年的财务成本是一笔不小数字；此外，地价如此之高，决定了天健开发的这个中小户型项目决不会像大家所说的那样，卖给普通置业者，他们肯定会走高端路线，甚至不排除精装修售房，这会更加提高其建安成本”。在此基础上，杨江甚至预测，该项目３年后的售价甚至有望达到１．６万元／平方米以上。

不过，这４．２万多平方米的可售面积中，有７０００平方米为商业，考虑到商业收益远远高于住宅。因此，“这可能会变相摊薄住宅成本，如果开发商预期实现总收益一定，住宅价格不用飙得那么可怕也能达到目的。”宝安龙华经济发展有限公司香缇雅苑项目副总经理邓坚称。

政策压抑需求或成变数

“高地价就一定能倒逼高房价吗？３年后深圳房地产市场状况一定会比现在还乐观吗？”本地一位不愿具名的中型房企高层从另一个角度反问。

上述高层列出下列可能会影响深圳３年后房地产发展的变量，分别为区域供应量，中小户型是否同质化竞争、调控政策是否延续以及需求会否回暖等。

数据披露，今年宝安区计划新增土地供应５８．８万平方米，以容积率３．０计，若能全部出让，２－３年后的宝安区商品房供应量将约至１８０万平方米，加上存量土地，有业内人士表示，届时区域供应量将至少不低于２５０万平方米。而且，９０平方米以下的中小户型项目或有望达到２００万平方米。可以肯定，如何规避同质化风险，这对天健绝对是一个挑战。

“根据现在情况来看，接下来政府稳定房价的工作难度将会更艰巨。”邓志旺说，“宏观调控还有持续下来的必要。”按照目前的政策导向，对需求的引导乃至抑制仍然是主要内容，这就直接决定了３年后，深圳置业需求回暖尚难定论，这会在很大程度上影响开发商那时的定价策略。

“政府近期一定要特别关注成交量的变化，特别是９月份尤其关键。”邓坚建议说，“这次拍卖不啻给开发商注入了一支强心剂，如果近期有买家挺不住入市买房，此前形成的观望平衡就会被打破，随即而来的反弹可能会非常可怕；而成交量如果持续疲软，那就说明这次拍卖没有太多实际影响。”

观点ＰＫ

３年后市场能否承受高房价？

【正方】

发展商用心做就不愁卖

柯学斌　深圳市坤祥投资有限公司副总经理

从区位价值来看，我认为这块地放到３年后以后，会得到市场的认可。按照深圳２０３０年规划，宝安中心区的价值至少应该和南山持平。从具体地段看，这块地位于滨海广场边上，又在总建面达３０万平方米的西岸新天地块（本次公开拍卖的Ａ００４－０１００）旁边，周边还规划有数十栋高档写字楼，未来的升值前景非常乐观。从定位来看，我认为，这地块比较适合做高档商务型公寓。虽然今后中小户型比较多，但９０平方米以下的户型，还是有很多细分，比如４０－５０平方米，和７０－８０平方米，针对的客户群都不一样。开发商只要做足心思，不愁卖不到好价钱。

【反方】

开发商或许要承担风险

张伟　中原地产深港研究中心策划总监

２６家开发商参加竞买，从某种角度上可以说市场信心很足，不过另外一方面就是必须要考虑的风险问题。

此次开发商集体出动，有深圳半年才推这么一块地的原因，还有就是未来的出让方式可能改为招标，一些小的开发商可能觉得综合评比获胜希望不大，愿意高价拿地。

而未来几年，同类户型的土地如果供大于求，开发商现在高价拿下的地块就很有投资风险。当然，开发商在拿地之前就要考虑到这种风险，如果到时候投资亏损，是不能责怪政府的。

该宗地是否应该用拍卖方式？

【正方】

拍卖方式本身无可厚非

张伟　中原地产深港研究中心策划总监

拍卖是深圳一直沿用的土地出让方式，是公开公平的，这种出让方式采用价高者得的原则，让很多急需土地的开发商可以从公开的渠道拿到土地，这种拿地的方式本身无可厚非。

此次参加商住用地竞买的开发商高达２６家，拍出这么高的价格，不能说拍卖的方式不好，只能说明开发商对这块地的看重以及对市场信心很足。此外，还有部分开发商担心以后出让的土地全部改用招标方式，所以想利用资金实力获取最后的土地大餐。

【反方】

用拍卖方式就是错误

深圳某品牌开发商拓展部经理（受访者不愿具名）

公开拍卖就是价高者得，新政之后，深圳的房价发展一直处于不明朗的状况，很多开发商都等着这次土地拍卖之后定价，而这块地采用拍卖的方式，２６家开发商竞买，这样的结果当然只能导致高到无法想象的价格。

尽管这块地属于２００５年的计划，可以避开新政要求的招标出让的方式，不过政府可能还是有欠考虑。此外，很多宝安的开发商都来了，这些开发商原来在宝安中心区拿地的价格都很便宜，楼面地价每平方米才几百元，他们随便托一下，自己的楼盘未来的钱就要多很多。