银行“锦上添花、下雨收伞” 开发商们贷款受阻
深圳商报 苗凡卒
人们常说，金融机构做事的风格是“锦上添花，下雨收伞”。从国家今年陆续出台的房地产调控政策来看，金融机构“下雨收伞”的诸多举措已然见效。
春江水暖鸭先知。金融机构是一个对国家宏观政策最为敏感的行业。虽然国家在每一次发布宏观调控政策时，都会有配套的信贷政策调整，可是，对金融行业而言，国家的楼市调控政策就是最好的风向标，许多金融机构不待国家出台具体的信贷调控政策，就已经把房地产信贷收紧。
对地产后市影响最大的是房地产开发贷款。在前两年地产市道最好的时候，银行在很大程度上起到了推波助澜的作用，许多规定被各种变通的方法突破，发展商可以轻松地贷款买地、贷款建房，短期贷款可以通过展期变成中长期贷款。但自年初以来，发展商们渐渐发现，银行的信贷政策收紧了。地价款是很难贷到了，对于房地产开发贷款，银行不仅按国家规定，要求项目资本金比例必须达到35%且四件齐全，而且在实际操作中，各家银行实际的考核标准比这个还要严格许多，比如自有资金要达到40%甚至50%，企业规模大、品牌度高、信誉度好等。根据去年的统计，我国房地产开发企业的资金59%来源于银行，这样的比例显然今年是不会再有了。
开发贷款拿不到，一度被发展商们视为天使的房地产信托基金(REITs)，也抬高了门槛。今年以来，内地有超过10家的知名房地产企业声称在积极筹备REITs产品，希望开辟融资新路。然而，时至年中，尚没有一家能够成功上市。其主要原因，是随着内地房地产市场调控力度的加大，香港联交所为了规避金融风险，对REITs的上市审批越来越谨慎，REITs上市的资金门槛和回报率要求也相应提高。
开发贷款和REITs的门槛提高，对长期的地产走势将产生巨大影响。而对眼下影响最大的信贷政策，则是国十五条关于个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%的规定。贷款首付从20%提高到30%，对炒房者而言，等于是资金实力减少了一半。同时，由于银行是房地产市场投机“击鼓传花”的最后一棒，所以，银行都对住房按揭加强了评估和审查，在二手房交易中，银行对房价的确定是在交易价和评估价中就低不就高。在一手楼市场，银行对那些售价明显高于周边房价的楼盘已是格外谨慎，要么不做，要么调高首付比例。
从金融机构的做法来看，他们不仅执行了国家的金融调控政策，更从自身的风险管理考量，采取了一些更为严格的措施。这些都对调控楼市起到了明显的成效。
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