深圳房价短期内或触顶 深圳均价已达到1.2万

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http://www.szhfc.com.cn 2007-04-27 09:19 南方都市报

　　3月，深圳以10.7%的涨幅再居全国70个中心城市楼市涨幅排行榜之首。在当前房价形势下，还企图讨论如何调控深圳房价者恐怕只会让人感受到一丝螳臂挡车式的悲壮，笔者觉得倒不如把心态放平和一些，以隔岸观火的旁观者身份来预测一下深圳房价的顶点。

　　根据国外学者对纽约、东京、香港、曼谷等房地产市场的研究，房地产市场非理性繁荣往往经历四个阶段：(1)缓慢上涨期，价格小幅度上涨，投资比重低于5%；(2)中高速上涨期，价格上涨幅度明显提高，稍高于家庭可支配收入增长幅度，投资比重在10%-15%；(3)高速上涨期，价格上涨幅度明显高于家庭可支配收入增长幅度(高出50%以上)，全民炒房，投资比重超过20%；(4)快速下跌期，游资大量逃离，房价一泻千里。其中，判断房价是否到顶有两个标准：(1)最高点均价是启动前均价的4倍左右；(2)月供支出占到家庭可支配收入的60%以上。

　　根据第一个标准，深圳房价上涨启动时应该在2002-2003年左右，统计数据显示那时住宅均价约为5340-5680元/平方米，如此推算深圳房价顶点将在2万元/平方米左右。官方的数据显示2006年深圳一手房均价仅为9956元/平方米，那是否尚需漫长的时间才能达到两万之顶？

　　我想并非如此，理由如下：

　　保守估计，深圳当前实际均价已经达到1.2万以上。根据政府部门提供的信息，2007年1-2月份一手住宅均价已经达到11039元/平方米，2007年3月份深圳二手房均价达到9306元/平方米。事实上，考虑到“阴阳合同”、“转嫁成本”等因素，说二手房均价达到1.2万/平方米(上升30%)也并不为过。

　　此外，深圳房价正处在一个加速上涨的通道之中。发改委调查结果为深圳房价2006一季度至2007季度增幅为10.7%，比2006年年增幅12.7%似乎有所回落。但任何接近市场的人都知道此期间房价上涨速度加快了，尤其是年前到现在。宏观数据也印证了行业人士的感性认识：深圳市2007年1至2月住宅均价11039.67元/平方米；而2006年1至2月，住宅均价为8032.86元/平方米。从这一原始数据不难计算出上涨幅度为37.4%。从2002年起，各年的房价上涨均价为5.6%(2004年)、12.5%(2005年)、18.2%(2006年)，预计2007年至少达到25%以上(以上数据均根据官方数据推算，已考虑扣除物价指数)。毫无疑问，深圳房价处于一个加速上涨的通道之中。按照目前的发展态势，以当前1.2万的均价为起点，2007年年底均价将要达到1.3-1.4万/平方米，2008年年底达到1.7-1.9万/平方米。按照如此模式，2008年底或2009年年初深圳房价将达到所谓的顶点2万元/平方米。

　　由此可见，均价2万元/平方米距离我们并不遥远，参照东京、香港的楼市，到时深圳房价出现暴跌或许真的不是盛世危言。

　　深职院房地产研究所所长:邓志旺