【姜治国】简单来说，就是业主所有的出租过程中碰到的很烦心的事情我们都放在我们身上，以一种比较专业的方式帮他们处理问题，就是这么简单。

　　【王克娟】我们房屋银行做了这么多事，有一个网友提了这么一个问题，这样的业务利润应该是很微薄的，而且风险很大，利润点在哪里？可能赚钱部分到什么钱。他可能想没有人做亏本的买卖，我干嘛做这样的好事？

　　【姜治国】其实刚刚这位网友提这个问题也是很多不了解房屋银行的一些人士他们会问的，你们免佣，不收取佣金利润从哪儿来？不可能为人民服务吧？其实很简单，我们所有的利润和风险都是在这45天里面体现。我们简单地讲，我们的利润跟风险就是45天里面，如果我们存的房子在招租的时候，这个招租期比较短，空置得比较少一些的话，我们相对来说风险少。还有一个后期管理非常重要。

　　【罗永兴】主要是我们搞房屋银行，最主要的是免佣，首先租房子频率很高，房屋的价格很高，免佣租房的频率很高，谁租房子都不想出佣金了，如果我租房子2千块不付1千块佣金多好，这是一个诱惑力，只是慢慢没有人了解，慢慢做大了就好了。现在一般人都买基金什么的，一般人不愿意买房子，一般租房子的人不愿意买住房，我怕这个钱买股票基金什么的，买房子产生的价格跟这个差距很大的。在国外一般的人喜欢租房，都不愿意买房的。

　　我很高兴想在拿住一下都很方便的，比如去南山住一下，在海边住一下。

　　【姜治国】后期管理这一块，我们的风险其实就是后期管理，刚刚周总说到的亲身体会，如果一套房子我们在跟踪当中费用追缴这一块如果不及时的话，如果是罗湖那片的流动性比较强，租两三个月因为工作的变动要离开这个物业，我们后期跟不上首先一个费用会产生亏损在里面，房租的催交不及时我们要按照约定按时付给业主。如果没有很好地控制好的话这也是一个风险，所以我刚才说了我们所有的风险和利润都在45天里面，最主要的是我们把所有的风险跟踪到位了，控制到位了我们的利润才会有更大的体现。

　　【王克娟】我们也是像中介市场开铺这样的方式做这样的事情吗？目前来说我们采取什么样的方式？现在的中介市场搞“网络经纪人”，他主要的业务还是来自地铺，可以看到到处都是地铺，我们的房屋银行采取什么样的方式呢？

　　【周玫琳】我觉得我们这种公司是一种新型的模式，不同于一般的地产公司，但是我们也得承认，我们这一块现在规范的叫法叫“四级地产”，但是这一块的利润也是非常薄的，45天的招租期，这是所有房屋银行之间的一个共同点，你早一天把房子租出去你就早一点赢一点利。比如说你要是我用了一个月租出去，那好，你这个公司这套房子产生的利润就是15天了，15天是非常非常微薄了，你还得跟踪一年。

　　【祝福】我做一点补充，你说微利的收入，我有没有想过我们在中间中断租了，你要花15天出租，你这15天要给业主按时付款，亏了。这也是我们按照合同承诺的事情，15天不一定赚到的，我们就是做雷锋的，没有人相信我们。你中间断了，有一些人跑了逃租了，我们还得付租金。

　　【周玫琳】你前期花了30天把房子租出去，剩下15天利润，到半年这个租客跟你退房了只剩下15天，后半年这15天又用于招租了。

　　【姜治国】我们的利润不是45天过了要拿到这笔钱，要花一年的时间体现这套房子到底多少钱。

　　【周玫琳】我在这里呼吁一下我们的业主，在外地的也好，在深圳的也好，进给我们房屋银行这样的公司留点水位，一点点空间。

　　【祝福】刚刚在呼吁当中让大家明白一件事，花更多的时间挣别的钱吧。也许我们今天说得太多了45天，相当于一个月就3.75天，你拿3.75天的房租请这么一个人帮你管理，何乐而不为。这少了很多的麻烦，可以多去了解我们。

　　【王克娟】大家也要给媒体和业主这样一个机会了解你们。

　　【周玫琳】对，我们以后可能还要多多地合作，共同把这个平台打造好。

　　【刘兴山】我们这个三级市场的地铺挺多的，我们这边也有通过地铺的形式发展，过几年现在有4家，现在以地铺形式开了30家，我们不需要大，最重要的是做一些宣传。我们的网站，“中国免佣宣传网”，利用网站成本是很高的，用地铺的方式进行宣传，甚至亏一点钱也做一些宣传。

　　【王克娟】您的地铺跟中介的地铺是一样吗？还是45天免佣这样的说明呢？

　　【刘兴山】对我们是以中国地铺免佣网发展地铺。

　　【罗永兴】刘总我有一个问题，地铺免佣和收佣中间有一些摩擦你怎么解决？我们这个问题考虑过吗？您是怎么管理的？

　　【刘兴山】现在我们地铺这方面是两方面，地铺是靠佣金吃饭的，但是我们租房这一块还是“免佣”就是免佣，客户的佣金是不收的。

　　【罗永兴】我是租客来租你的房，你收不收我的佣金？

　　【刘兴山】我们包租的一块是不收的，业主来放盘要收的。开地铺就有中介的性质。客户都是不收佣金的，不管是怎样的，我们以客户的名义是不收的。业主这边包租有45天的空置期，业主放盘我们要收他的，只要没包租给我们。

　　【罗永兴】比如这样一点，你说你不收佣金，业主在你的地铺是免佣出租，我是免费服务，租不要钱，我也不给你托管怎么办？

　　【刘兴山】我们开地铺有一个中介的性质，我们买卖单现在以网站的形式运营，业主和客户自己成交的，通过我们的我们收2千块钱的代办费，每一套房子2千块钱的代办费，帮他按揭、过户手续，收一定的手续费，不收佣金。

　　【周玫琳】他的意思是他把他的资料库分开的，一边是业主委托的，一边是包租的，业主放盘的这一块要收佣金的，等于把资料分开了。

　　【罗永兴】现在还是要收佣金，免佣跟这个有矛盾。

　　【周玫琳】我曾经也有一个这样的概念。

　　【罗永兴】我觉得很矛盾的，我放盘给你要收佣金，我不愿意包给你，就放你那里怎么办？要还是不要？

　　【周玫琳】我们有一个业主跟我们讲，这个要走地铺，买卖什么的。我跟他说租客找上门来我收不收佣金？他说可以把资料库分开，一个们料把中间隔开。

　　【刘兴山】包租都是跟业主先签了合同才不收的。

　　【罗永兴】高的部分肯定是返给业主，包租的性质跟房屋银行应该是两个概念的。

　　【周玫琳】开地铺这一块我是非常赞成的，相对成本比较高的，本来做房屋银行已经没有什么利润了，相对投入地铺成本来说相对高很多。这就是我们房屋银行为什么都多数选择在写字楼，基本上就是这个原因。但是对你们家家发公司，还有你们的各位老总，相对他们来说，可能有一点砸下去。但是我们以后来说，我们盈富佳公司以后可能也会设点下去，也会这样子做。我觉得像这种房屋银行这种模式，相当相当地好。如果说真的是这种公司知名度打出去以后，会被越来越多的业主所接受，因为我自己就有这个非常深的体验。

　　【王克娟】目前别人知道的还比较少，知道的比较少。我们再谈一个个人所得税的问题，我们这是一个网友提的问题，他说他在网上查天津市个人出租房屋应交的税费高达8项之多，营业税3%，房产税4%，城市维护建设费7%，教育附加费3%，等等很多，总共算起来占的比例很大，真真现在交税要多少？通过房屋银行大概交税的比例是多少？这些税应该是怎么算的？

　　【姜治国】目前深圳市租赁税大约在1千块钱，10.2%，这里面有2%的租赁管理费，8.22%的租赁管理税，租赁管理费是租赁管理所收，大约的税率是这样的，没有那么高。各个城市不一样的。

　　【祝福】里面有一些交易产生的税，刚才说的10.2%是一个租赁税。

　　【周玫琳】房屋银行这种公司也不存在一个交易这一块的，我们只是一个代收跟代付，只是帮业主代收了房租，然后再转给了业主，就是这样的一个过程。

　　【王克娟】今年提得比较多的“廉租房”这样的政策提出来以后会不会直接影响到我们房屋租赁市场，尤其是我们房屋银行这样的一些业务呢？

　　【祝福】刚刚提了一个税的问题，我想说一下，有租赁的一些编码等等这些，这是跟深圳前端时间提出的，以前不是所谓的暂住证，现在是居住证，居住证跟租赁房的编码卡是同步推出的，今年的5月份在盐田先执行，如果OK的话再往后推行，这是政府的一些动作。这种对租赁是否有影响，当然会有，会有的是什么影响呢？如果没有这个卡就不能出租，没有这个编码我做业主的不拿去出租，拿了卡出租租赁所登记了，要收这10.2%，在这儿我并不是说深圳的收租赁税很高，内地很多相对比这个点数已很多。

　　我这里呼吁一下，我们也是做生意的，做生意的要纳税，这是很正当的。你自己的房产个人所得税也要交，交多少，有人肯定是觉得这个太高了，我不知道有没有人觉得这个是否合适。我会觉得，有部分业主会觉得这个太过了。这中间会产生一些问题，我强制性要让你出租，会不会产生一个空置房会越来越多的问题呢？或者我自己会想别的办法去走一些出租渠道呢？会不会影响出租的出租率呢？肯定会有。

　　可能这不是我们来解决的问题，但是我个人的意见可能会对租赁市场有一点的影响，但不是影响很大，也不是快速地反映出来。

　　【姜治国】他的编号卡的推出，在廉租房政府在改善，没有那么快地投入市场。编码卡可能是5月份在盐田，据说第四季度实施得好在全市推广，前一段深圳市出租房屋管理这一块下了很大的力度，我们在做业务当中也碰到了交税的这一块，他会对业主这一块，因为是10.22%，有些业主感觉到他会计算这些东西。所以对于市场来说还是会有影响的，因为都是拿那个卡，有了卡以后，就是持牌了才能出租了，要有出租牌，要去租赁管理所登记，以后是发卡，你就必须牵涉到交房屋出租管理费和税费的问题。

　　【罗永兴】这个税必须是收益的合法的，是应该交的。

　　【姜治国】作为我们来说，我们当然提倡业主合法纳税，这是肯定的。

　　【王克娟】刚刚各位老总给房屋银行定位的时候，说我们是管家，是服务者。我们想问一下，从事我们这个行业的需要有什么技能的人才，现在三级市场也有持牌上岗的郑，我们的房屋银行这些人需要具备什么样的专业素质？

　　【罗永兴】这是最核心的问题了，人才。

　　【祝福】作为你刚才说的持相关的证要去做，我相信之前大家都知道房协秘书长也说过要在07年让所有从事经纪公司的一些持证上岗的要达到95%以上，我们当然相应党的号召了，肯定要去这样完成的。现在作为经纪人证或者是经纪人助理，就是以前的上岗证肯定是必然要有的。但是我们四级市场房屋管家这样的一些模式，里面有一个评估，他的评估是非常重要的，我一直强调这个评估很重要的。并不是说我们人人都达到高级评估资质的人，但是对于这个评估具备的一些相关的素质也是非常重要的。

　　作为每一个公司在人才各方面都是有所不一样的，自己员工的素质也好，或者他所做也好你满意了，客户也满意了，这个行业也就满意了，就是这样的。

　　【王克娟】你们说的四级市场也算一个新兴的行业，虽然他在2000年出现了，比较早了，但是没有像中介公司一样一下子全国遍地开花，我们应该需要一些什么样的专业人才才有一个良性的发展？

　　【姜治国】专业人才方面，我们公司做三级市场都知道他有一个房地产评估师，是国家有注册的，对于租赁，我们房屋银行和房屋理财还是以租赁为主的，现在真的没有什么房屋租赁评估师这么一说的，对于我们评估非常重要的。一个，我们所有的价格的确定都是通过现场的评估来确定的，如果你不了解这个市场的价格，你对这套房子，对于我们业主来说，对于我们本身来说都是一个非常大的损失。这是一个非常重要的。评估这一块是非常重要的。

　　 我们要怎么样专业，必须对市场的租赁形式和租赁状态有一个非常好的了解，了解的程度每一个公司每一个员工都不一样了，这还是评估，无法界定的，要有一个对租赁市场了解非常透彻的一个人去评估。

　　【王克娟】说到评估比较重要，还有哪些素质是比较重要的？

　　【周玫琳】你刚提到的人才的问题，我觉得不是房屋这种公司，所有的企业、所有的公司都在渴求人才。

　　【罗永兴】按道理应该是员工的专业培训。

　　【周玫琳】这些我们都有做。

　　【罗永兴】包括祝总这块抓得很好，一定要员工的培训，素质专业要到位，现在服务好的还差一定，怎么把服务做上去，怎么样体现服务管家的模式，怎么样体现业主的省心，这是非常重要的，管理是很重要的东西。

　　【周玫琳】管理是非常重要的，相对来说一个后续的服务，业主跟踪那一块，一年之中的跟踪服务相当重要，我们公司来说，我们新人进来以后不停地培训，不停不停地培训，甚至是反复培训。然后在这些人才里面挑，长期地扎根下来，成为公司真正的一员。

　　【罗永兴】我请教姜总和刘总、几位老总几个问题，你们对招聘这块会不会觉得很难，或者觉得很容易？这一块你们是怎么解决问题的？对于我们的管理人员和公司的销售人员怎么招的？

　　【周玫琳】等一下私下交流。

　　【王克娟】我现在特别想知道，我们房屋银行和三级市场之间是什么样的关系，是竞争还是互为补充？比如三级市场自己分出这么一个部门专做你们现在做的这一件事，我反而更有优势，房源多，客户多了。我们现在目前的缺陷又在哪里？

　　【姜治国】严格来说三级市场是交易跟租赁，二手楼的交易跟租赁。我们做这一块是针对租赁这一块，我们房地产这一块针对三级市场来说，我们做的是房屋租赁这一块。联系在这里。你刚刚谈到的我们区别在哪里，我刚刚说到的传统的三级市场的租赁这一块，就是撮合代理方和被代理方完成简单的租赁过程，签一个合同，后续的事情是业主和租客自己完成，我们是业主的独家代理人，他后期碰到的所有的问题帮他处理。

　　【刘兴山】听起来是免佣和收佣金是矛盾和对立的，实际上我们还是互相补充的，不是对立的，我们是合作关系。

　　【王克娟】我们的一些渠道也是要通过三级市场的。

　　【刘兴山】对，也是通过三级市场的。

　　【王克娟】在节目的最后，我们请各位老总谈一下对于房屋银行前景的看法和自己公司的一个规划。

　　【周玫琳】我觉得，房屋银行这种模式的公司，首先讲这种模式非常好，我非常看好这个前景。在所有的房屋银行如果一起联合起来，把这个平台真正搭建起来以后，被越来越多的业主所接受以后，这个市场会非常非常好做，这个蛋糕也非常地大。总之我个人认为，这个前景非常非常好。只要你把这个信息传递出去，传达到业主那里之后，我相信他会非常接受。

　　【姜治国】其实我们好像看一 这一两年政府出台的政策，包括房价的变化，包括深圳市针对房价变化以后去采取的一些措施，我们可以看到，首先深圳市的出租这一块，我们租赁这一块，他的面积是非常大的。我们在这么大的移民流动城市里面，这么大的租赁市场来说，我们产生了这么一个所谓的房地产四级市场房屋银行房屋理财的业务，深圳的人首先比较忙碌，他们把时间换成金钱，我们这个前景非常好，但是要把这个市场规范好，让大家接受房屋银行和房屋理财的业务，让大家都觉得这个业务可以让他省心，可以让他很舒适地把房屋交给我们打理他可以腾出很多的时间做别的事情，大家都接受了这个事情以后我们份额会慢慢扩大，对所有的人都会有好处。这个市场是刚刚形成的，在行业里面形成的一些行为规范要规范起来，大家共同朝这个规范去发展的话，这样人们接受起来，宣传起来，大家接受的程度意识到才会慢慢强起来，这个市场才会慢慢做大，这个蛋糕也会慢慢做大。

　　这个蛋糕到今天为止，所有从事这个房屋银行的企业来说，我们只是占了很小的一部分，还有很大的空间让我们去发展和实施，现在不光是通过网络媒体还平面媒体，任何一个宣传方式我们都要让大家去接受这个事物就是这样的。

　　【祝福】未来是很光明的，在这儿，我们这个行业来说确实是发展潜力非常不错的，我知道金管家经过一年，目前的发展我们可以了解和看到一些东西，在这里面整个房屋银行这么一个市场，在近一两年也得到了政府相关的职能机构还有各媒体的大力支持，还有一些同行的合作。在这里要更大要发展得更快，强大源于合作，更离不开我们的媒体，特别是像今天来参与的焦点房地产网你们相关的一些单位，还有我们的一些房协等等，租赁相关的一些机构等等，也给予我们更多的一些关注和支持，顺便给我们提出一些更多的意见。

　　我们这几家在这上面天天摸爬滚打，我们为了时间？还不是要为了解决一些问题。在这里最后我要说一点，我们这种模式能够解决的不单单只是业主单方面的，能够政府方面的？什么政府方面的？现在政府要解决的是什么？治安的问题，你能很完整地登记和关注这些吗？为什么城中村的改造？为什么要统一去管理，尤其是村委去管理。我们也可以简单地说帮助政府做到这一点，还有交税这一方面，租赁税现在有多少人收上来？这些不是说我们能去做的事，但是我们能够按照非常规范地去配合各职能部门做的事，能够把这个更完善吸收，那何乐而不为，把整个行业乃至整个市场发展得更好，这是对各职能部门的要求。因为我们都看好这个行业才来做这个行业，现在政府也在看和关注我们，等我们做大之前，也给我们一点支持，我觉得这一点是很感谢他们的，当然媒体已经给我们很大的支持。

　　非常感谢今天能够参与这个活动，我觉得受益匪浅，也非常感谢各位，特别是有这么多的网民提了这么多的尖锐的问题，让我们必须发自肺腑去说。

　　【刘兴山】我们中国租赁网，我很强调这个网络，你从网上用户自动交易，最终目的是通过网络自动交易。我们的服务对象就是地产公司、房屋银行、个人也好，都是我们的服务对象，以后都是通过网络去发展。

　　我们以开地铺的形式做一个网络宣传，开铺就是做广告的意思，让更多的业主都了解我们，知道我们。最后的服务：诚信服务做好管家。我们也是做管家的。

　　【罗永兴】我对这个行业还不是完全了解的，我今天主要是来学习一下，最主要的目的是这样的。

　　【王克娟】房屋银行能否成为下一个新宠呢？我们大家拭目以待，大家共同努力。感谢大家的参与，焦点房谈到此结束，谢谢大家的参与。再见。