深圳租赁市场分析

深圳市家家发房屋理财中心有限公司董事长    庄增发

随着市场经济的不断发展和房地产业的快速成长，作为房地产市场体系重要组成部分的房屋租赁市场，也日趋规范成熟，并将在今后几年中得到更快的发展。

一、2006年房屋租赁市场的回顾

深圳市家家发房屋理财中心有限公司市场部的研究显示，2006年是深圳租赁市场全面升温的一年，虽然2006年国家相继出台了一系列房地产宏观调控政策及行政法规，但租赁市场总体走势没有随波起落出现大的震荡，供需两旺是2006年租赁市场的一大特点。

 1、成交量
    年度成交总量较2005年同期增长30%， 尤其是一、二居室，增幅达到43%。租赁成交量持续增长势头稳步挺进，平均每季度以7%左右的加速度递增。
 2、户型结构
     经过统计分析，从户型来分，2006年度市场成交情况如下：二居室是租赁市场主流，占到整个市场的半壁江山。二居室之所以受到青睐主要是因为户型合理，面积有效利用，既不浪费又无拥挤之感，比较适合家庭租用。同时，也深受广大合租者的欢迎，一般适合于2--4人合租，经济又实用。三居室市场走势不温不火，豪宅市场呈现下降趋势。
 3、成交价格
    地产新政策的出台虽然令原本异常火爆的房屋交易市场开始降温，交易量减少，但深圳的房屋租赁市场却没有因此迅速回落，相反从“平淡”转为“火热”，成交价格呈上扬趋势，涨幅均匀，各类户型涨幅均保持在50元至300元之间，这是一个合理的增长区间，也证明了市场发展较稳健，而且市场潜力正在稳步释放。

二、政策的颁布及实施

从2006年的一系列调控手法来看，06年的调控政策与往年有重大的区别，调控手段日趋精确、市场化、细化。

1、政策回顾

2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确指出房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。
     2006年  4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
      2006年 5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六条措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控的序幕。
       2006年  5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、70％的双标准。
       2006年 7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
        国务院、建设部的多次强调，让90平方米标准成为了整个房地产本年度影响力最大的政策，更为重要的是，该政策的影响力不过是刚刚体现，众多都市人群的生活就将在该政策的指导下，受到长期的影响。
      2006年 7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。
      2006年 12月18日，国土资源部、国家发展改革委正式对外公布了《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》，两目录自《通知》发出之日起实行。按照新目录，家具城、建材城、赛车场、公墓等被列入限制用地项目。年底的新政颁布，更是全面确立了节约用地的铁律。

2、政策改变置业者购房预期

     2006年的房地产宏观调控政策出台后，楼市最为热门的话题莫过于关于90平方米以下住宅的讨论，90平方米这个分界线对楼市的供应和需求产生了重大的影响，90平方米以下的中小户型住宅的投资、买卖以及租赁都成为市场的热点。   

对于政策后续影响的不明朗，使得不少准置业者放弃近期买房的决定，期待房价下降的心理让更多的人进入租赁市场。国家对房地产市场的调控终究会让高企不下的房价有所下降，现在在市场高点出手买房不划算，一边租房子一边观望不失为最保险的方法。对暂时没有直接住房需求的人而言，在市场形式不够明朗、房价依然较高的情况下，他们会选择租房代替买房，静观市场变化，等待合适时机购房。因此，原本有购房意愿的一部分人，义无反顾地转入了租房的群体。

3、投资战略转为长线，投资者合力拉高租金。

一系列政策出台后，特别是五年内的物业交易征收5%的营业税，二手楼市的成交量受到影响，短期投资基本得到抑制，取而代之的是中长期投资，很多住宅转卖为租，以获取稳定的租金回报。随着租赁市场逐步活跃，业主普遍提高了租金。据家家发房屋理财中心数据显示，目前深圳普通住宅一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1500元/月、2000元/月和2300元/月；其中，福田月租金涨幅最高，一房平均上涨100-150元，二房200-250元，三房300-350元左右；南山区一房平均上涨50-100元，二房150-200元，三房200-250元；罗湖区一房平均上涨50-100元，二房100-150元，三房150-200元。随着新政后部分置业者改买为租，租赁市场越来越活跃，租金价格也逐月小幅攀升。

三、深圳租赁市场的结构

1、出租房屋的来源

目前，深圳市总的房屋租赁面积达2.27亿平方米，房屋租赁成交总额达330亿元，外来人员占据了266万余套出租房屋。如此庞大的出租房屋主要来源于房地产开发商的销售尾盘；早期来深置业者换新房，空余的旧房用来出租；投资者买房出租，以租金还贷款；境外人士来深购房；因工作移民等原因空置在深圳的物业；国内企业的固定资产；银行不良资产的短期出租物业；深圳城中村的农民房。

2、租客来源

根据对租客的分析研究：租客身份较为多样化，从年收入逾百万的高收入阶层到月薪几百元的普通打工者，在租赁市场的高、中、低端市场对号入座。作为中坚力量，白领和中低收入的打工者是稳定的消费群体。来自高端市场的租客属于弹性需求的范畴，受到来自政策等多领域的影响，消费决策直接反映到租赁市场上。

3、业主房屋出住方式和出租期间的变化

目前深圳租赁市场的业主房屋出租方式主要有三种。一种是原始的方式由业主自己找租客，自己管理租赁期间的相关事宜。这种方式需要消耗业主大量的时间寻找租客，消耗大量的精力管理出租的物业。一方面需要时间去找租客，如果遇到租客不稳定业主的租金收入会受到很大的影响，再加上不稳定客户拖欠的费用、租金，业主可能一年租期的租金收入不足9个月。第二种方式是通过中介公司寻找租户，业主支付中介公司0.5-1个月租金的中介费。这种方式较前种省去了业主寻找租户的时间，但是出租物业的成本提高了，同时业主仍需花大量的精力去管理租赁期间细小、琐碎的租赁事宜。如果租客不稳定，业主反复通过中介公司寻找租户，加上拖欠的费用、租金，业主可能一年租期的租金收入不足9个月。第三种方式是业主把物业交给像家家发房屋理财中心这样专业的房屋理财公司，业主与家家发公司签订一年的存房合同，每年除去45天的招租工作期外，其余时间无论房屋出租与否，业主均可如期收到合同约定的租金，业主不需找租户，不需管理租赁期间的物业，由家家发公司免佣租赁，全程管理。此种方式从根本上为业主省时、省力、省心，实现了业主利益最大化。

物业出租的期间容易出现以下三种变化：一是随着房价的上涨，有些业主希望在高位时出售房产，而租户往往不肯在租赁期末满的时候搬走；二是业主因为财务等问题，需要在短期内套取现金或转让、抵押给第三方，业主只能在物业出租期间出售；三是在物业出租期间，由于种种原因业主想回到出租物业居住。而根据深圳市租赁管理条令规定，房屋的产权变化不影响租赁合同的执行，租赁权优先于购买权。即业主必须等租赁合同到期后才能出售或转让房产，这样租户和业主势必产生一定矛盾。当出现以上三种变化时，像家家发这样专业的房屋理财公司总是本着对业主和租户负责到底的立场，尽力协调业主与租客的利益，力争化解业主与租客之间的矛盾。使业主、租客的解约成本最小化，使租赁双方都省心、放心、开心。

4、租客的租房方式和租住期的变化

租客的租房方式主要有三种。一种是租客支付0.5-1个月租金的中介费通过中介公司寻找理想中的物业。这种方式属于“一锤子买卖”，中介收取中介费用后对租客与业主之间的合同履行、物业、物品、租金费用等事宜一律不管，很容易引发物业交接不清、物业费用不明，业主与租户扯皮等矛盾，租客通过这种方式租用房屋的中途退房率在40%以上。第二种方式是租客跳过中介公司直接与业主租用房屋，这种方式租客不用支付中介费，租房成本低。但此方式口头承诺多，文字确定少，物品、费用交接不清等，租户很容易找到借口不交租，业主也易找借口不给租户住，租户很容易与业主发生冲突，从而将会引发一系列类似租户逃跑、拖欠大量水电费的矛盾和问题。租客通过这种方式租用房屋的中途退房率也在60%左右。第三种方式是通过像家家发房屋理财中心这样的专业公司寻找房屋。家家发公司“免佣租赁、全程管理”。公司租房不收取租客的中介费，同时对租用的房屋实行全程管理，租客不用与业主打交道，公司会及时与租户交接租用房屋的费用、维修等相关事项。这种方式不但减少了租客的租房成本，还省去了租客的烦恼和时间，让租客租得放心、住得安心。家家发的数据显示，在家家发租房的租客，中途退房率仅15%，一年合同到期的续签率85%，二年续签的占70%。

四、根据租赁市场的发展需要专业的管理队伍

随着深圳经济的快速发展和城市建设规模的扩大，深圳市总人口超过1100万，其中外来人口比例占到了近82.8%。人口总量大，且外来人员数量特别巨大，成为了深圳市人口结构的显著特点。而这一特点，构成了深圳市房屋租赁市场的巨大潜力。也正是这种特殊的人员结构，使房屋租赁市场在深圳显得尤为重要，因为大部分外来流动人员的居住问题，主要通过租赁房屋的途径得到解决；同时，租赁房屋也是大多数工厂企业、商铺门店生产经营场所的主要来源，所以深圳市房屋租赁有很大的供求潜在市场，且需求量略大于供应量，交易非常活跃。每年新增的近40万外来流动人口为房屋租赁市场增长提供了很大的需求空间。随着租赁市场逐步走向规范化和成熟化，中介公司的地位和作用尤显重要，品牌和实力成为各中介抢占市场先机的砝码。各公司尤其口碑颇佳的公司都加强了品牌建设，并从人才、市场运作、宣传上做文章，抢滩市场，从而也带动了市场的红火，消费者传统消费观的改变，促成了供需双方两个市场的繁荣。同时租赁市场的高速发展对中介公司的服务和管理提出更高的要求，它要求中介公司转变先前的“一锤子买卖”，不仅成为联接业主与租客的“桥梁”，还要对出租的物业实行全程管理。

深圳蓬勃发展的租赁市场催生了深圳市首家家家发房屋理财中心（原“房屋银行”）。其“免佣租赁，全程管理，房屋理财，找家家发”的经营理念、新型中介服务模式——“存房业务”开创了国内租赁业的先河。该服务存房、看房、租房免收佣金，凡存入房屋理财中心的房屋每年除去45天的招租工作期外，其余时间无论房屋出租与否，业主均可如期收到合同约定的租金；同时银行对房屋理财中心资金款项进行监督管理，保证资金专款专用。新的租赁模式顺应了租赁市场的发展，减少了租户的换房成本，转嫁了业主的租赁风险和管理成本，同时也加强了中介机构的专业化和规模化，形成租户、业主、中介机构三赢的局面。业界权威人士称赞：“房屋理财中心”（原“房屋银行”）从根本上将房屋使用权货币化，规范了中介市场，走在同行前列。

据家家发房屋理财中心有限公司有关租赁业务的数据显示：近65%的业主不在深圳本地或完全没有时间管理其出租物业，包括回内地工作、出国工作、移民将房屋出租、企业固定资产用来出租、银行不良资产出租等。如果没有家家发房屋理财中心创新的存房业务，深圳有大量物业空置无法出租，同时租房人又租不到房，租赁市场将会出现供需不均衡。家家发的存房业务从根本上解决了这一矛盾，调节了租赁市场的供求关系，减少了社会资源的浪费。

五、市场前景

２００６年的深圳租赁市场延续了２００５年的红火，随着２００６年国家一系列调控政策的颁布，部分二手房业主避税转租，极大地丰富了市场中房源的供给。同时，“申大效应”和老城改造旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来深圳求学、务工、经商人群，使得市场中的有效需求不断增加。目前，深圳房屋租赁市场还有很大的增长空间，首先，深圳市年轻化结构人群，更多选择的是租房来解决居住问题，有效保证房屋租赁的需求，同时需求还会不断增长。其次，大力推进廉租房建设、解决中低收入家庭住房问题等一系列措施，也一定程度带动房屋租赁的需求。

房屋租赁流动渠道的畅通，良好的物业管理为深圳房屋租赁创造了先天条件。房屋租赁通过中介及网络等方式在市场流通已经相当便利；物业管理的发展与服务水平的提高也有利于房屋租赁的健康发展。

与此同时，“国六条”的实施使得深圳房屋租赁市场呈现火热状态。大量房屋涌入租赁市场，丰富现有的租赁市场，房屋租赁的供应与需求量直接放大。自2006年8月份起，深圳将首次对全市175家房屋租赁协会会员单位展开星级评选，四星以上出租屋，将享受减少租赁管理费优惠。此举，无疑为火热的房屋租赁市场锦上添花。我市大力推行的城中村改造、清理违章建筑、解决烂尾楼、减少商品房空置量、加大房屋租赁管理力度与出租房业主签订《责任书》、实行“旅业式”管理等，为我市房屋租赁市场创造了一个良好的环境。

可以预见，2007年深圳整体房屋租赁的成交量将会持续增长，房屋租赁市场仍将保持良好的发展势头。