第3季度楼市走势 深圳关外寻求突破

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来源： 中国经营报 作者：世联地产

　　世联地产（中国）近日发布研究报告，分析了今年三季度京沪穗深四地住宅市场情况，摘要如下： 

　　一、四地市场综述 

    从四地新增住宅供应面积看，北京和深圳较去年同期下降，其中北京降幅较大，达到42％，上海和广州则同比上升，广州升幅较大，为40％；从新增住宅供应套数看，北京是唯一一个新增供应套数下降的城市，上海、广州、深圳均呈上升趋势，其中深圳新增住宅供应面积和套数同比呈反向变化，说明该市新增住宅以小户型为主。 

    从四地住宅成交面积看，北京、上海同比上升，广州、深圳同比下降。从住宅成交套数看，北京、上海和广州较去年同期上升，深圳则较去年同期下降；从四城市成交价格看，四大城市成交价格均比去年同期有所上升， 其中深圳升幅最大，为42.7％，上海升幅最小，为3.9％；从住宅成交户均面积看，深圳同比升幅最大，为11.6％，但仍小于100平方米，北京和上海户均成交面积在120平方米左右，和去年同期持平，广州降到了100平方米以下。 

    进入9月，广州“金九银十”的交易高峰并未显现。今年9月份成交面积环比下降4.0％，同比下降17.0％；上海和深圳9月份成交情况较8月份有明显增长，成交面积环比分别上升27.0％和11.0％，但和2005年同期相比，深圳住宅成交面积下降44.6％。 

    二、四地市场走势及背景分析 

    北京：今年1~8月，北京住宅市场呈现出以下明显特征：第一，住宅投资持续增长。开发投资额较去年同期增长近18.6%，且占全部开发投资额的比重达到50.7%；第二，土地开发面积减小。截至8月份，住宅的施工、新开工和竣工面积同比分别减少了8.8%、5.6%和38%；第三，成交面积和金额减少。1~8月商品房住宅销售面积达到1316.4万平方米，住宅销售金额达到943.4亿元，同比分别减少了17.2%和2.3%。 

    上海：本季度宏观调控的广度和深度进一步增强，政府在税收、利率、土地以及外资等方面的一系列动作，对上海楼市产生了重大影响，投资性需求的生存空间大为压缩，而基于对市场未来不确定性的判断，自住性需求的客户进入持币待购状态。二者的合力造成本季度商品住宅成交量比上季度大幅下挫28.2%，成交均价也下挫4.6%，总体表现不佳，尤其是作为传统销售旺季的9月，并未出现预期中热销的局面，楼市仍处于调整过程中。 

    广州：楼价走势依然保持坚挺，但相比之下，整体成交水平却失去了往日的红火。本应是黄金季节的9月，市场成交量大打折扣，销售面积减少17%。供应方面则热度不减，90平方米以下的供应套数占总套数的46%，供应面积占30.1%。市场上户型平均面积有下降的趋势。 

    经历了土地的“双限”政策（限户型、限房价）之后，土地供应成为当地业界关注焦点。随着金沙洲、昌岗中路两块限户型地块高价成交，人们不禁陷入另一轮的政策思考之中：宏观调控的方向是不是再一次出现了偏差？ 

    深圳：受宏观调控影响，本季度深圳住宅成交面积和成交套数较去年同期下降48.6%和54%，新增住宅总建筑面积较去年同期下降16.6%，表明新政对开发商和消费者购买心理产生了较大影响，一部分消费者购房持观望态度。在成交量大幅萎缩的情况下，成交价格同比大幅上涨，升幅达42%，显示了深圳房价升值的巨大潜力。从土地交易情况来看，第三季度土地成交面积较去年同期小幅上升，交易土地位置均集中在宝安、龙岗和南山，在特区内土地基本开发完毕的情况下，向特区外扩张成为开发商唯一的选择。