深圳宝安三宗土地拍卖的符号性意义！

■　王方

2006年7月28日，深圳宝安中心区的A004-0100号豪华商业用地、A004-0101号办公用地及A004-0102号商住用地在深圳土地房地产交易中心进行了公开拍卖，成交总价分别达到18.8亿、3.75亿、3.27亿，对应楼面地价6102元/㎡、6605元/㎡、6452元/㎡。三块地分别为西岸新天置业（鸿荣源）、龙光地产、天健地产所拍得。

作为新政后的深圳土地第一拍引起了社会各方的广泛关注，拍卖结果令业界哗然。笔者认为有以下几个符号意义值得记上一笔。

其一、楼市前景依然看好。本次拍卖楼面地价突破6000元以上，未来两年的房价必然要走高，这里透露出开发商对未来市场前景的乐观态度，当然也隐藏着公众对房价走高的不满。政府本着“公开、公平、公正”的土地出让原则，无庸置疑是当前最为合适的一种面向市场的方式。特别是在宏观新政的形势下，现场拍卖并未出现流拍，反而超过底价的50%左右，说明市场能接受，房价预期走高，这是市场使然。房价是随市场经济规律而变化的，而不是随行政意志而改变。据悉，本次三宗地块拍卖会吸引了近40家发展商前来竞投，其中首宗限制户型的商住用地则有26家登记竞买，包括一家港资小型地產商，其热闹程度表明：土地资源的稀缺性是开发商参与“拍卖”的重要原因。

其二、“90平方米配套型面积占开发总面积的70%”针对单个项目政策完全落地。在现场竞拍激烈的A004-0102号被限定为小户型的土地，终于打破市场各种猜测。该宗土地的面积为1.877万平方米,按照土地出让合同,总建筑面积的70%，即3.558万平方米建筑面积将用于全部开发90平方米以下的小户型,其他面积用作商用、幼儿园以及其他公共配套设施建设。本地块的最后竟拍价为3.27亿，楼面价为6452元/㎡，业界估计未来房价会达到9000元/㎡左右；当然也有业内人士预测该地块所得者天健地产会开发酒店式公寓来来应付未来不确定的市场状况。无论如何？这项政策的落地，为“国六条”在深圳的实施开了阳关大道。至于天健如何开发，房价如何走？这只能让市场说了算。其指标性意义在于政策的示范作用。

其三、现售模式将影响未来楼市。A004-0102号商住用地的出让公告中规定：土地内开发的商品房项目在交清地价款、项目在取得房屋建筑工程、消防、电梯、燃气竣工验收合格证明后方可销售。这被业内解读为现售模式在深圳的试水。宝安国土分局有关负责人说：“这既可以理解为采取现售方式,也可以理解为政府将从这宗土地开始,对预售制度进行改革,提高商品房预售门槛。”

深圳房地产研究所所长王锋对此评论认为,采用现售制度,购房者购买现房是对其利益的最大保障,肯定会因此降低许多房屋纠纷。比如,买现房可以实地考察房型,仔细察看房屋的面积、质量、公摊、采光等,从而大大减少购房者的购房风险。

本人认为，启动房屋现售制度改革,将对房地产市场产生深远而有积极的影响。不仅仅可以保障购房者的利益，还对房地产金融健康生态培养有一定积极作用。

其四、拍卖拍起宝安中心区建设热度。该区的规划面积639.21公顷，拥有4公里的海岸线,全部为填海区，规划居住人口18万人。作为整个宝安区政治、经济、文化、体育和信息中心，宝安中心区是宝安未来的标志。宝安中心区规划蓝图是一个现代化、高效益、花园式的滨海城区，是一个具有高品质的生活环境和集旅游、购物、休闲、工作居住为一体的国际化社区，将拥有近郊化居住方式、低密度的建筑布局、绿色生态环境、国际化教育园区、国际接轨的资讯系统、完善的医疗保健、细致周到的社区服务、国际化的人文环境等优良质素。这也正是宝安三宗地被诸多开发商密切关注、热烈追捧的重要原因！完善的CBD配套和市政规划，也是拍卖价走高的原因，其商业价值要远高于价格。

其五、宏观调控需要进一步发挥“有形之手”与“无形之手”的调节作用。从拍卖的现场看，开发商竞争是非常激烈，也是非常市场化的，遵循的是“公平、公开、公正”的原则，最终以价高者得。这底下拼得就是开发商自已的实力、品牌和智慧，以及抗风险能力和市场预测能力。本次拍卖价格的走高，鲜明地、再一次证明了这是来自市场“无形之手”的表现。那么，作为政府而言，宏观调控就是“有形之手”,其表现形式就是要合理调配资源、透明信息与营造健康竞争环境。本次宝安三宗土地拍出让中两宗地为商业用地，一宗为商住，而本次并没有之前业界人士预测的政府要采取“向上限地价、向下限房价”的行为，任由市场决定，如此以来，房价未来走势难免不高。针对此种情形，深圳市市政府未来必须要加大土地供应量，而且有必要采取必要行政行为，让不同地块能发挥最大社会效用，而非任由市场说话,而非一味追示经济效益。简单、走过程的“拍卖”必然会招致房价“疯涨”！在保证“90平方米配套型面积占开发总面积的70%”的基础上，应当加强规划调控，务必扩大供应量，务必要面向中低收入阶层。

综合以上，本人认为，正如许多开发商的预期那样，房地产业发展将会迎来好的发展时期，特别是商业类地产开发；而作为“国六条”严控的住宅类房地产开发也将迎来新的发展时期。 与以往不同的是：我们要认清“公平、公开、公正”中的“公平”两字，以前可能是一个代号，现在宏观新政的环境下，公平则代表大多数人的利益、中低收入人群的利益，只有在“公平”的基础上，我们才能谈市场经济。