新政策影响及流动人口多等特点使得深圳房屋租赁市场前景看好

房屋租赁迎来夏日艳阳天

五月末国家九部委联合颁布的“国六条”犹如夏日里的一股寒流，使火热的二手楼交易迅速冷了下来。但是，房屋租赁市场却在这个新政之后“寒意”十足的上半年二手楼市，微露暖意，绽放希望，显得格外耀眼。

数据显示，2006年深圳市房屋租赁市场规模有所扩大，租金水平呈现稳中有升的趋势。其中福田、南山、盐田租金稍涨，而罗湖、龙岗、宝安相对平稳。

深圳房屋租赁市场潜力大

据统计，深圳市总人口超过1100万，其中外来人口比例占到了近82.8％。此外，深圳市每年还要增加近30万外来流动人口。

人口总量大，且外来人员数量特别巨大，成为了深圳市的显著特点。而正是这一特点成就了深圳市房屋租赁市场的巨大潜力。

目前，深圳市总的房屋租赁面积达到2.27亿平方米，房屋租赁成交总额达330亿元。外来人员是266万余套出租房屋的居住人员。同时，每年新增的近30万外来流动人口为房屋租赁市场增长提供了很大的需求空间。

除以居住为目的的租赁需求外，深圳市的工厂企业、商铺门店的租赁需求也非常旺盛。据不完全统计，截止目前深圳市有效房屋租赁合同（已办理登记备案手续且未过期、未作废、未终止）达25万份。从用途上说，租赁房屋根据用途划分，住宅657.56万平方米，商业用房1952.75万平方米，办公816.41万平方米，厂房6683.37万平方米，仓库139.32万平方米，其他用途141.13万平方米。从房屋租赁市场的结构来看，特区内商业、办公类用途出租屋成为房屋租赁市场的主要构成部分，特区外厂房、商业类用途出租屋是主要部分。

“新政”刺激租赁市场成长

为何“新政”的出台反而刺激了租赁市场由“平淡”转为“火热”？究其原因，有以下几点：

一、“新政”出台后，市场上部分购房者持观望态度，对这段时间买房“划不划算”产生疑问，他们认为房价还有下降的可能。对暂时没有直接住房需求的客户而言，在市场形式不够明朗，房价依然较高的情况下，他们会选择租房代替买房，静观市场变化，等待合适时机购房。因此，原有购房意愿的一部分人也转入了租房的群体；

二、近两年涌现出一批将租房作为投资的“精明人”，他们把租房当作一种投资方式。如果将原有住房出售后的房款存入银行，利息收益相对较低，相反，如果将房屋出租，按当前的市场租金水平（今年深圳的房屋租赁市场与2005年相比，租金水平成涨势。罗湖、福田等区的部分地区、部分用途的房屋租赁价格上升幅度较大，涨幅达20％~30％），收益率肯定要高于存款利率。因此，有了这些以投资心态加入租赁市场的房屋业主，租赁市场走旺便不难理解；

三、“新政”出台后，卖房税收费用的增加，使得部分手头有闲置住房的客户在短期内放弃卖房转为出租房。通过租房获得稳定的收入，并且减少大量的税费支出（深圳市的租赁税费为：1000元以下税费为6.1％；1000元以上为10.22％）。因此，有更多的房屋由买卖市场转向了租赁市场；

四、“新政”要求套内面积90平米以下的住房要达到开发建设总面积的70％以上。这对开发商而言意味着资金回笼变缓。为了提高收益，开发商就很有可能把小户型的价格提高，这样一来，使得以前有购买小户型的买家持观望态度，或转而以租房代替买房，从而繁荣了租赁市场。

政府引导促租赁市场快速发展

自1993年5月1日起，深圳市便开始实施《深圳经济特区房屋租赁条例》，对市内的租赁市场进行约束管理。这一条例实施四年之后，深圳市人大常委会审议通过了《关于修改〈深圳经济特区房屋租赁条例〉的决定》。为使之更加完善和适用，后来出台了《深圳经济特区房屋租赁条例实施细则》。

1997年8月6日，深圳市人民政府以第63号政府令发布《深圳经济特区出租屋管理若干规定》，它的出台是对《深圳经济特区房屋租赁条例》及其实施细则的补充和完善。

2004年12月10日，深圳市颁布《深圳市出租屋管理若干规定》，对出租屋的管理范围、执法机关、管理制度等都作了更为详细的说明和规定。

2006年5月30日，深圳市房屋租赁管理办公室发布《2006年房屋租赁指导租金》，表明政府开始对租赁市场的规范化管理，有了更明确的指导方针。

从政府对租赁市场出台的一系列越来越细致、完善的规定，不难看出，政府对租赁市场的重视程度也在逐年增加。

2005年，深圳市累计租金交易额达337亿元，较2004年增长了34.8％。就目前行业反映来看，2006年深圳市租赁市场的走势较2005年更好。对于这样一个逐渐膨胀的蛋糕，充满机遇的市场，政府绝对不可能视而不见。

同时，房屋租赁业的发展除了带动房地产业上扬外，还涉及到多个行业，如土地开发、市政配套设施、金融保险、中介咨询、物业管理等方方面面。加快房屋租赁发展，对深圳市整体经济的发展也将起到积极的作用。因此，从深圳市未来整体发展考虑，政府也会加强对租赁行业的引导和扶持。

有了政府的扶持，相信深圳市租赁市场的发展应该会更为稳健。